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Auparavant, le HCSF n’effectuait auprès des banques que des recommandations pour l’octroi des crédits immobiliers aux ménages français. Cependant, depuis le 1er janvier 2022, les critères d’octroi des crédits immobiliers du HCSF sont juridiquement contraignants. Il est donc primordial de les connaître afin de comprendre les nouvelles règles imposées aux établissements de crédit.
Qu’est-ce que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier afin d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.
Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent afin de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux différentes interconnexions.
Les rôles et les pouvoirs du HCSF sont définis dans l’article L.631-2-1 du Code Monétaire et Financier.
Quelle est la principale mission du HCSF ?
La principale mission du HCSF est de prévenir le risque systémique, c’est-à-dire d’éviter un dysfonctionnement du système financier conduisant à une dégradation de sa capacité à assurer sa fonction fondamentale de financement de l’économie.
Pour assurer cette stabilité, le HCSF a adopté cinq objectifs intermédiaires qui guident son action de façon plus opérationnelle :
- atténuer et prévenir une expansion du crédit et un effet de levier excessifs ;
- limiter la dépendance excessive au financement de court terme ou un trop fort degré de transformation de risque et maintenir la liquidité sur les marchés financiers ;
- limiter la concentration des expositions directes et indirectes ;
- limiter l’impact systémique d’incitations inappropriées afin de réduire l’aléa moral ;
- renforcer la résilience des infrastructures financières.
Le HCSF se réunit au minimum quatre fois par an et établit un rapport annuel remis au Parlement.
Le constat du HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers
Une partie des objectifs du HCSF concerne notamment les crédits immobiliers accordés aux particuliers. Le HCSF s’est donc penché sur le sujet afin de réaliser un état des lieux.
Dans son diagnostic des risques du secteur de l’immobilier résidentiel publié en octobre 2019, le HCSF a conclu à un assouplissement progressif des conditions d’octroi des crédits immobiliers.
En outre, le HCSF a constaté un allongement des durées d’emprunt, une baisse des taux d’apport et une hausse des taux d’effort.
Le rapport met également en évidence un accroissement de la dette des ménages et une hausse de la charge de remboursement associée.
L’encadrement progressif des conditions d’octroi des crédits immobiliers
Partant de ce constat, le HCSF a émis une première recommandation en décembre 2019 afin d’influencer les conditions d’octroi des crédits immobiliers par les établissements de crédit. Le HCSF recommandait principalement, pour l’octroi des crédits immobiliers résidentiels, de plafonner le taux d’effort des emprunteurs à 33% et de limiter la durée des emprunts à 25 ans.
L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, institution chargée de surveiller l’activité des banques, a repris et suivi la recommandation du HCSF, ce qui a permis d’en mesurer les effets.
Grâce à cela, le HCSF a pu émettre une seconde recommandation en janvier 2021. Le HCSF conseillait désormais aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs n’excède pas 35% et que la maturité des crédits immobiliers ne dépasse pas 25 ans, auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.
L’analyse de l’impact de la seconde recommandation en a confirmé les effets positifs, notamment l’interruption de la dérive des conditions d’octroi, tout en maintenant un large accès des ménages au crédit immobilier d’une part et un marché de l’immobilier résidentiel robuste d’autre part.
Dès lors, le HCSF a décidé de rendre juridiquement contraignants les critères de la recommandation relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers résidentiels afin d’assurer la pérennité de ces bonnes pratiques.
Les critères du HCSF en vigueur pour l’octroi des crédits immobiliers
Prise le 29 septembre 2021 et applicable au 1er janvier 2022, la décision du HCSF établit deux critères que les établissements de crédit doivent respecter pour l’octroi des crédits immobiliers :
- le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35% ;
- la maturité du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).
Les établissements de crédit bénéficient néanmoins d’une certaine latitude. Ils peuvent déroger à ces seuils dans une proportion allant jusqu’à 20% de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil.
Au sein de cette marge, au moins 80% de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30% aux primo-accédants. Les 20% restants de flexibilité maximale (soit 4% de la production trimestrielle de crédits immobiliers) sont libres d’utilisation.
Conclusion
Le HCSF n’a cessé de prendre de l’importance au cours des dernières années au point que ses recommandations sont devenues des règles juridiquement contraignantes pour les établissements de crédit et les sociétés de financement.
De nos jours, pour se voir consentir un crédit immobilier, l’investisseur doit maintenir son taux d’effort en dessous de 35% et doit viser une durée maximale de 25 ans, hors éventuel différé d’amortissement.
Dans certains cas, et dans une certaine mesure seulement, il est possible de déroger à ces règles. Cependant, l’investisseur devra alors très certainement négocier avec la banque pour pouvoir concrétiser son projet.
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