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Les stratégies locatives de l’immobilier professionnel

Poursuivons cette série de publications sur les stratégies locatives avec l’immobilier professionnel, où le type de biens est un élément particulièrement important.

On dénombre quatre types de biens, à savoir les murs commerciaux, les locaux professionnels, les bureaux ainsi que les locaux industriels et entrepôts, et deux stratégies locatives principales, à savoir la location vide et la location équipée.

Pour chacun des types de biens, nous aborderons la définition, les caractéristiques principales et les marchés cibles, et pour chacune des stratégies, nous présenterons les régimes fiscaux applicables.

Murs commerciaux

Définition des murs commerciaux

Les murs commerciaux désignent un bien immobilier dans lequel est exercée une activité commerciale ou artisanale :

  • l’activité commerciale se définit par l’accomplissement d’actes de commerce comme l’achat de biens pour les revendre (vente de vêtements, de livres, de produits alimentaires, etc…) ;
  • l’activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services (coiffeur, chocolatier, boucher, etc…).

Les murs commerciaux doivent donc être distingués du fonds de commerce qui est exploité au sein des murs.

Les murs commerciaux sont généralement situés :

  • en pied d’immeuble dans les centres-villes ;
  • dans une zone commerciale, artisanale ou industrielle ;
  • dans la galerie marchande d’un centre commercial.
Caractéristiques principales des murs commerciaux

La location de murs commerciaux s’effectue à l’aide d’un bail commercial. Il relève des articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce et présente des avantages considérables pour le locataire. En outre, il lui offre une relative stabilité grâce au plafonnement du loyer et au droit au renouvellement du bail, qu’on appelle la propriété commerciale.

La rédaction d’un bail commercial est relativement libre et permet aux parties de s’entendre ensemble sur un certain nombre de points comme le montant du loyer initial, la possibilité de sous-louer le bien ou encore la nature de l’activité exercée.

Le bail commercial peut revêtir la forme écrite ou verbale. La forme écrite apporte une preuve de l’existence du contrat et permet de définir clairement les obligations de chacune des parties.

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. Les durées de 10 et 12 ans sont fréquentes dans les centres commerciaux. Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit nécessairement être rédigé par un notaire.

Le locataire a le droit de résilier son bail tous les 3 ans, à l’expiration de chaque période triennale. On parle d’ailleurs souvent d’un bail 3/6/9. En pratique, il arrive que certains baux prévoient l’impossibilité pour le locataire de donner congé en cours de bail, souvent en contrepartie de la prise en charge du coût de travaux par le bailleur. Néanmoins, on ne peut désormais exclure la résiliation anticipée que pour les baux de plus de 9 ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Le propriétaire peut refuser de renouveler le contrat de bail commercial à l’échéance mais il doit alors verser une compensation financière au locataire. Cette somme d’argent est appelée indemnité d’éviction.

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Cependant, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé. Les modalités de paiement du loyer sont libres (paiement mensuel ou trimestriel, paiement en début ou en fin de mois). En outre, si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d’un bail autorisant seulement une activité définie.

Le pas-de-porte correspond au paiement d’un droit d’entrée versé par le locataire au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Il n’est pas obligatoire et s’applique aux locaux vacants. Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers. Il n’est pas remboursé à la fin du bail. Ce droit d’entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est réglementée. Elle doit faire l’objet d’un inventaire précis lors de la signature du contrat de bail commercial. Le bailleur a aussi une obligation d’information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser. Cependant, le propriétaire peut demander au locataire le remboursement d’un certain nombre de charges comme la taxe foncière et une partie des charges de copropriété.

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire et son montant est librement fixé par les parties. En pratique, le dépôt de garantie s’élève à l’un des montants suivants :

  • 3 mois de loyers hors taxes si le loyer est payable d’avance ;
  • 6 mois de loyers hors taxes si le loyer est payé en fin de mois.

Lorsque le dépôt de garantie dépasse ces montants, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts sur les sommes excédant les 3 ou 6 mois.

Marchés cibles pour les murs commerciaux

On trouve des murs commerciaux dans pratiquement toutes les communes de France, même les plus petites. En effet, certains commerces comme la boulangerie, la boucherie, le bureau de tabac ou encore les services postaux sont présents dans la plupart des villes. Cependant, l’exode rural entraîne la fermeture de certains commerces dans les zones les plus reculées et les moins peuplées.

Comme toujours en immobilier, l’emplacement est une donnée majeure. On parle d’emplacement n°1, n°1 bis et n°2 pour qualifier l’attractivité commerciale d’une localisation.

  • Emplacement n°1 : c’est la zone avec la plus forte fréquentation (hypercentre, artères commerçantes principales, quartiers piétonniers, alentours immédiats d’un arrêt de bus très fréquenté ou encore les emplacements à proximité d’un grand commerce). Les prix y sont élevés mais la vacance locative y est faible.
  • Emplacement n°1 bis : c’est une zone plutôt fréquentée mais offrant une moindre visibilité (centre-ville à proximité des emplacements n°1, mais avec un flux de clientèle plus faible ou un défaut comme un accès moins facile). Les prix y sont moins élevés mais la relocation peut être plus difficile.
  • Emplacement n°2 : cette zone est à l’écart du cœur névralgique d’activité (en dehors du centre-ville ou d’un centre commercial). Les prix y sont attractifs mais la vacance locative entre deux locataires peut être plus importante.

L’emplacement est d’autant plus important avec le développement du commerce en ligne. Le commerce physique est directement impacté par le développement du commerce en ligne et certains points de vente voient leur rentabilité diminuer. Dès lors, sur certains marchés, la demande en murs commerciaux diminue, défavorisant les emplacements les moins bien situés.

Cependant, de nombreux pure players du commerce en ligne finissent par rechercher une présence physique et viennent à leur tour s’installer dans les centres-villes.

Locaux professionnels

Définition des locaux professionnels

Les locaux professionnels désignent un bien immobilier utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale ni artisanale ni industrielle ni agricole. Ils concernent donc principalement les professions libérales réglementées ou non réglementées.

Les professions libérales sont définies à l’article 29 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives. Elles regroupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civile ayant pour objet d’assurer, dans l’intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d’une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant.

Il n’existe pas de liste officielle des professions libérales, catégorie qui est généralement définie par exclusion des professions relevant de l’artisanat, du commerce et de l’industrie. À titre d’exemple et sans viser l’exhaustivité, on peut par exemple mentionner :

  • les professions de santé : médecins, pharmaciens, diététiciens, orthophonistes, etc… ;
  • les professions du droit : avocats, mandataires judiciaires, notaires, etc… ;
  • les professions du chiffre : experts-comptables, commissaires aux comptes, etc… ;
  • les professions du cadre de vie : architectes, paysagistes-concepteurs, géomètres, etc… ;
  • les métiers d’expertise et de conseil : conseil financier, agent privé de recherche, expert immobilier, etc… ;
  • les métiers de l’enseignement : animateur, conférencier, professeur sportif, etc… ;
  • etc…
Caractéristiques principales des locaux professionnels

La location de locaux professionnels s’effectue à l’aide d’un bail professionnel. Il relève notamment de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Son contenu est librement déterminé par les parties. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit nécessairement être rédigé par un notaire.

Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Lorsque les locaux sont à usage mixte, c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, c’est un bail mixte qui doit être signé. Le bail mixte n’est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles du bail d’habitation.

La durée du bail professionnel est au moins égale à 6 ans. Le bail professionnel qui arrive à expiration est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent.

Le locataire peut à tout moment notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Le propriétaire peut prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat en fin de bail en respectant un préavis de 6 mois. Dans ce cas, il ne verse pas d’indemnité au locataire car il n’existe pas de droit au renouvellement contrairement au bail commercial.

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Les modalités de paiement du loyer (mensuel ou trimestriel, en début ou fin de période) sont libres et précisées dans le bail.

La révision du loyer n’est pas imposée par la loi mais le bail professionnel peut prévoir une clause d’indexation en fonction d’un indice, comme l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de la construction (ICC). Si rien n’est précisé dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais le bail professionnel peut prévoir que le locataire en verse un. Dans ce cas, son montant est librement négocié par les parties.

La répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est librement définie dans le contrat. Lorsque le bail ne précise pas la répartition des charges, c’est le propriétaire qui doit payer les impôts fonciers, les frais d’assurance de l’immeuble et les gros travaux.

Remarque

Un bail commercial peut être conclu par un professionnel libéral en accord avec le propriétaire des locaux. Dans ce cas, les règles du bail commercial s’appliquent.

Marchés cibles pour les locaux professionnels

Il n’y a pas de marché cible à proprement parler pour les locaux professionnels. En effet, on trouve des professions libérales, réglementées ou non, partout sur le territoire français.

Bien sûr, certaines zones comptent plus de libéraux que d’autres, et nécessitent donc plus de locaux professionnels que d’autres. Il s’agit généralement des zones les plus densément peuplées. En dehors des déserts médicaux, la demande en locaux professionnels est réelle.

La notion de l’emplacement est moins importante pour les locaux professionnels que pour les murs commerciaux. En effet, les clients se déplacent exprès lorsqu’ils se rendent chez des professionnels libéraux, qui sont donc beaucoup moins dépendants de la visibilité auprès des piétons et des chalands.

Bureaux

Définition des bureaux

Les bureaux désignent un bien immobilier dans lequel des personnes exercent une activité principalement intellectuelle. Les bureaux accueillent donc les activités administratives, commerciales et managériales des entreprises.

De par le nombre de collaborateurs qu’ils sont censés accueillir, les locaux de bureaux sont généralement situés dans des zones d’activité denses afin de simplifier les déplacements des salariés et de profiter d’un écosystème dynamique.

Caractéristiques principales des bureaux

Les deux types de baux définis ci-dessus peuvent s’appliquer pour la location de bureaux.

Les caractéristiques principales des bureaux sont donc soit identiques à celles des murs commerciaux avec un bail commercial soit identiques à celles des locaux professionnels avec un bail professionnel.

Marchés cibles pour les bureaux

On trouve des bureaux majoritairement dans les villes et dans les bassins d’emploi. En revanche, cette classe d’actifs est peu représentée dans les zones plus rurales.

Elle a notamment bénéficié du développement des activités et métiers de services qui ont nécessité toujours plus d’espace pour accueillir les collaborateurs.

Cependant, de nos jours, l’augmentation du télétravail et le recours à la semaine de 4 jours sont deux exemples de facteurs qui réduisent la surface de bureaux nécessaire pour les entreprises.

De plus, il faut être vigilant au moment de choisir des bureaux car les nouveaux bâtiments, au niveau de confort et de prestations accru, rencontrent naturellement la plus forte demande.

Locaux industriels et entrepôts

Définition des locaux industriels et des entrepôts

Les locaux industriels désignent les biens immobiliers qui hébergent une activité de fabrication ou de transformation. Ils sont notamment caractérisés par une importante mise en œuvre d’installations techniques, d’outillage et de matériel. Ce n’est donc pas seulement la nature des activités qui y sont exercées qui définit le local industriel mais aussi les moyens techniques qui s’y trouvent.

Les entrepôts sont des biens immobiliers où sont stockés et conservés les produits vendus, les matières premières ou les marchandises servant à l’exploitation d’une entreprise. Souvent de taille importante, l’entrepôt est le point de départ de l’acheminement des produits et marchandises. L’entrepôt étant au cœur de la logistique de l’entreprise, son exploitation doit être pensée pour optimiser à la fois le transport et le stockage des produits.

Caractéristiques principales des locaux industriels et des entrepôts

Le bail commercial défini ci-dessus s’applique pour la location de locaux industriels et entrepôts.

Les caractéristiques principales des locaux industriels et des entrepôts sont donc identiques à celles des murs commerciaux.

Marchés cibles pour les locaux industriels et les entrepôts

Les locaux industriels et les entrepôts sont généralement situés au sein des zones industrielles périurbaines et à proximité des axes de transport. On en trouve également dans les zones rurales. En revanche, de par la grande surface de ce type de bâtiments et leur faible besoin de commercialité, on les retrouve rarement en centre-ville.

En outre, à l’inverse des murs commerciaux, les entrepôts bénéficient directement et pleinement de l’essor du commerce en ligne. Qu’ils s’agissent d’énormes entrepôts de stockage ou d’entrepôts moindres affectés à la logistique du dernier kilomètre, ces biens immobiliers sont particulièrement prisés actuellement.

Notons que les budgets d’investissement sont relativement importants pour les locaux industriels et les entrepôts. Bien que ces produits immobiliers ne fassent pas forcément l’objet de finitions de grande qualité, leur surface les rend particulièrement coûteux. Ces produits sont donc majoritairement réservés aux particuliers ayant de gros budgets d’investissement ou, à défaut, aux investisseurs professionnels et institutionnels.

La location professionnelle vide ou équipée

La location professionnelle vide concerne la mise à disposition des biens immobiliers décrits ci-dessus non munis d’équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l’activité à laquelle ils sont destinés.

La location professionnelle équipée concerne la mise à disposition des biens immobiliers décrits ci-dessus munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l’activité du futur locataire.

Par exemple, une salle de spectacle dans laquelle le locataire n’a pas besoin d’apporter du mobilier pour recevoir des spectateurs est une location professionnelle équipée.

De même, des locaux professionnels que des kinésithérapeutes n’ont pas besoin d’aménager pour pouvoir y exercer leur activité constituent également une location professionnelle équipée.

Au-delà du coût de l’aménagement bien entendu, les principales différences entre les locations professionnelles vides et équipées concernent les régimes fiscaux applicables et la soumission à la TVA.

Régime fiscal de la location professionnelle vide

Les revenus tirés de locations professionnelles vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent : le régime micro et le régime réel. Les règles diffèrent selon que le montant des revenus locatifs générés est inférieur ou supérieur à 15’000€.

Lorsque le propriétaire tire de locations professionnelles vides des revenus bruts hors charges inférieurs à 15’000€, il est automatiquement soumis au régime micro des revenus fonciers. Dans ce cas, les revenus bruts bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%. Il est réputé représenter les charges supportées par le propriétaire. Les revenus après abattement sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Remarque

Le propriétaire peut renoncer au régime micro et opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus favorable. L’option est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de la période de trois ans, l’option se reconduit annuellement.

Lorsque le propriétaire tire de locations professionnelles vides des revenus bruts hors charges supérieurs à 15’000€, il est automatiquement soumis au régime réel des revenus fonciers. Dans ce cas, les revenus bruts sont diminués du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Les revenus nets sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Le propriétaire de locations professionnelles vides peut également choisir d’imposer ses revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés (IS) via une société civile immobilière (SCI) ou un autre type de société. Dans ce cas, les revenus bruts sont diminués du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier c’est-à-dire comptabiliser une charge pour tenir compte de la dépréciation du logement dans le temps. Les bénéfices nets alors imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 38’120€ puis au taux normal de 25% au-delà.

Le propriétaire qui exploite des locations professionnelles vides n’est pas soumis à la TVA. Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre aux impôts.

Régime fiscal de la location professionnelle équipée

Les revenus tirés de locations professionnelles équipées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le régime micro et le régime réel. Les règles diffèrent selon que le montant des recettes locatives encaissées est inférieur ou supérieur à 72’600€.

Lorsque le propriétaire tire de locations professionnelles équipées des recettes locatives charges comprises inférieures à 72’600€, il est automatiquement soumis au régime micro des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%. Il est réputé représenter les charges supportées par le propriétaire. Les revenus après abattement sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Remarque

Le propriétaire peut renoncer au régime micro et opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus favorable. L’option pour le régime réel est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf si le propriétaire y renonce.

Lorsque le propriétaire tire de locations professionnelles équipées des recettes locatives charges comprises supérieures à 72’600€, il est automatiquement soumis au régime réel des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier c’est-à-dire comptabiliser une charge pour tenir compte de la dépréciation du logement dans le temps. Les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire de locations professionnelles équipées peut également choisir d’imposer ses revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés (IS) via une société civile immobilière (SCI) ou un autre type de société. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier. Les bénéfices nets alors imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 38’120€ puis au taux normal de 25% au-delà.

S’il n’est pas considéré comme professionnel (BIC non professionnels), alors le propriétaire est redevable de prélèvements sociaux auprès des impôts. S’il est considéré comme professionnel (BIC professionnels), alors le propriétaire doit s’acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.

Le propriétaire qui exploite des locations professionnelles équipées est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

Conclusion

Moins intuitif que l’immobilier résidentiel ou touristique, l’immobilier professionnel est pourtant une classe d’actifs ouverte aux investisseurs particuliers. Il intéressera aussi particulièrement les chefs d’entreprise qui souhaitent investir et/ou sécuriser la location de leurs locaux d’activité.

La variété des types de biens et des marchés cibles permet de couvrir l’ensemble du territoire français et répondre aux diverses attentes et préférences des investisseurs.

Dans le prochain et dernier article de cette série, nous effectuerons une comparaison détaillée des différentes stratégies locatives. Abonnez-vous à notre newsletter pour ne pas rater sa sortie !

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