Tout savoir sur les frais d'acquisition d'un bien immobilier

« Frais de notaire » ? Non, plutôt « frais d’acquisition » !

Après la lecture de cet article, vous ne les appellerez plus frais de notaire mais frais d’acquisition, et cette dépense n’aura plus aucun secret pour vous.

Tout d’abord, il est bon de savoir que ces frais sont soldés lors de la signature finale de l’acquisition d’un bien immobilier. Ils sont collectés par un notaire et c’est pourquoi ils sont très souvent appelés « frais de notaire ». Pourtant, cette appellation porte à confusion car plus des 2/3 du montant total sont des taxes et charges diverses qui ne reviennent en aucun cas au notaire.

Qu’est-ce que les frais d’acquisition exactement ?

Les frais d’acquisition viennent s’ajouter au montant de la transaction et sont composés de taxes et impôts, de frais administratifs, et de la rémunération du notaire en charge de la transaction. Mentionnons que c’est normalement l’acquéreur qui doit le paiement de ces frais, et qu’ils sont règlementés et définis de manière précise.

Remarque

Lorsque plusieurs notaires sont chargés de la transaction (un notaire pour le vendeur et un notaire pour l’acquéreur), le montant à payer reste le même. En effet, les différents notaires impliqués devront se partager la rémunération. Bien qu’un notaire doive être impartial et objectif, il reste fortement recommandé d’avoir son propre notaire afin de défendre au mieux ses intérêts.

Comment les frais d’acquisition immobiliers sont-ils décomposés et calculés ?

Droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont des taxes et impôts dus à l’État. Notons que ces frais sont différents dans le neuf et dans l’ancien.

Dans le neuf, les droits d’enregistrement sont constitués :

d’une taxe de publicité foncière (article 1594 F du code général des impôts) ;
de frais d’assiette et de recouvrement (article 1647 du code général des impôts).

En somme, cela donne un taux total de 0,714980% du prix d’achat net vendeur HT (Hors Taxe).

Consulter l’article 1594 F

Consulter l’article 1647

Dans l’ancien, les droits d’enregistrement sont constitués :

d’un droit départemental qui varie, en fonction du département dans lequel se situe le bien, entre 3,80% et 4,50% de la base de calcul (article 1594 D du code général des impôts) ;
de frais d’assiette et de recouvrement au taux de 2,37% du montant du droit départemental (article 1647 du code général des impôts) ;
d’une taxe communale de 1,20% de la base de calcul (article 1584 du code général des impôts).

Consulter l’article 1594 D

Consulter l’article 1647

Consulter l’article 1584

Remarque

Pour un bien ancien, la base de calcul est égale au prix d’achat net vendeur, auquel on vient ajouter les frais d’agence, sauf s’ils sont à la charge de l’acquéreur. Pour un bien neuf, les pratiques commerciales permettant de considérer qu’il n’y a pas de frais d’agence à proprement parler, la base de calcul est égale au prix d’achat net vendeur TTC (Toutes Charges Comprises).

Émoluments de formalités et du notaire

Émoluments de formalités

Les émoluments de formalités sont des dépenses liées à des démarches réglementées et au tarif fixé par l’Etat. Sans la réalisation de ces opérations prescrites par la loi, l’acte n’est pas légal et s’avère donc invalide.

Ces démarches varient d’un projet à un autre mais on peut estimer leur coût à 800€ HT en moyenne, selon les retours de plusieurs notaires.

Dans la pratique, ce montant est une avance perçue par le notaire, qui réalise ensuite les différentes démarches, puis restitue le trop perçu lors d’une régularisation qui a lieu plusieurs mois, et jusqu’à un an, après la signature finale.

Émoluments du notaire

Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération et sont calculés selon des tranches et des taux définis par la loi.

En effet, selon l’article A444-91 de l’arrêté du 28 février 2020 du code de commerce, les tranches et taux actuellement applicables, pour calculer la rémunération HT du notaire, sont les suivants :

De 0€	à 6’500€	3,870%
De 6’500€	à 17’000€	1,596%
De 17’000€	à 60’000€	1,064%
Part supérieure à 60’000€	–	0,799%

Ces taux s’appliquent sur la base de calcul.

Consulter l’article A444-91

Notons que pour l’acquisition d’un logement neuf, appartenant à un programme de construction, la rémunération est minorée dégressivement en fonction du nombre de logements compris dans le programme (article A444-95 du code de commerce).

De … logements	à … logements	Taux de minoration
1	10	0,00%
11	24	20,00%
25	99	33,33%
100	249	50,00%
250	499	60,00%
500 et plus	–	66,67%

Ces taux s’appliquent sur la somme des émoluments du notaire.

Consulter l’article A444-95

Remarque

Le notaire peut décider librement d’accorder une remise sur ses émoluments à condition que :

le prix de vente soit supérieur à 100’000€ ;
le taux de la remise soit au maximum de 20% (ce taux s’applique aux émoluments sur la part de prix au-delà de 100’000€) ;
la remise s’applique uniformément à l’ensemble de la clientèle (toutefois, le notaire peut décider de ne l’appliquer qu’au cours d’une période définie et pour certains types d’actes).

Somme des émoluments de formalités et du notaire

Selon l’article R444-9 du code de commerce, la somme HT de ces émoluments du notaire et de formalités est encadrée par un minimum de 90€ et un maximum égal à 10% de la base de calcul.

Consulter l’article R444-9

Frais divers ou débours

Les frais divers, aussi appelés débours, sont des charges administratives qui varient d’une acquisition à une autre selon le bien, le projet, la localisation et la complexité de la transaction. Il s’agit par exemple des frais relatifs à la consultation du cadastre, au questionnement de la copropriété, ou encore à des demandes auprès des services de l’urbanisme.

On peut estimer leur coût à 500€ TTC en moyenne, selon les retours de plusieurs notaires.
Au même titre que les émoluments de formalités décrits précédemment, ce montant est une avance perçue par le notaire, qui réalise ensuite les différentes démarches, puis restitue le trop perçu lors d’une régularisation qui a lieu plusieurs mois, et jusqu’à un an, après la signature finale.

Contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière, plus souvent utilisée sous son acronyme CSI, est une taxe pour le compte de l’État, et plus précisément pour le service de publicité foncière. Cet organisme est notamment en charge de l’enregistrement et de la conservation des actes. Cette contribution sert en partie à la rémunération du chef de service du bureau, anciennement appelé « le conservateur », raison pour laquelle cette contribution était appelée « salaire du conservateur ».

Son coût représente 0,10% de la base de calcul (article 881 K du code général des impôts) avec un minimum de 15€ (article 881 M du code général des impôts).

Consulter l’article 881 K

Consulter l’article 881 M

Taxe sur la valeur ajoutée

La taxe sur la valeur ajoutée, plus communément appelée sous son acronyme TVA, vient s’appliquer au taux de 20% sur les émoluments du notaire, les émoluments de formalités et les frais divers.

Conclusion

Pour conclure, il est plus judicieux, précis et rigoureux d’appeler « frais d’acquisition immobiliers » l’ensemble de ces frais qui sont, pour rappel, composés :

de droits d’enregistrement ;
d’émoluments de formalités et des émoluments du notaire ;
de frais divers ou débours ;
de la contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Quoi qu’il en soit, pour les calculer, rien de plus simple que d’utiliser notre simulateur gratuit !

Estimez vos frais d’acquisition grâce à notre simulateur gratuit

Devenez un imvestor et investissez avec succès

Inscrivez-vous à notre newsletter afin de devenir un membre officiel de la communauté des imvestors !