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Effectuer le calcul de la capacité d’endettement et du budget d’investissement est la première étape de tout projet d’investissement immobilier locatif.
En effet, calculer la capacité d’endettement d’un investisseur permet de définir le budget total qui peut être alloué à un investissement locatif et, par voie de conséquence, le prix maximal du bien immobilier à rechercher.
Pour la majorité des investisseurs, le recours au crédit immobilier est inévitable. Dès lors, il est particulièrement important d’estimer avec précision le montant qu’il est possible d’emprunter.
En outre, le calcul de la capacité d’endettement suit des critères établis par le HCSF et des règles pratiquées par les banques que nous allons détailler dans cet article.
Le calcul de la capacité d’endettement
Pour calculer la capacité d’endettement d’un aspirant investisseur, il faut notamment :
- connaître le taux d’effort maximal à respecter ;
- maîtriser la formule de calcul de la mensualité maximale ;
- savoir quels revenus et quelles charges retenir pour les calculs.
Le taux d’effort maximal à respecter
Avant toute chose, rappelons qu’il faut respecter un taux d’effort maximal fixé par le HCSF à 35%. Le taux d’effort est obtenu à l’aide de la formule suivante :
Taux d’effort de l’emprunteur = Charges de l’emprunteur / Revenus de l’emprunteur
Concrètement, cela signifie que l’ensemble des charges de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35% de l’ensemble de ses revenus.
La formule de calcul de la capacité d’endettement
La formule de calcul de la capacité d’endettement découle de la formule de calcul du taux d’effort. On cherche ici à déterminer la charge supplémentaire (la mensualité du futur crédit) qu’on peut ajouter aux charges existantes tout en respectant le taux d’effort maximal de 35%.
Pour cela, il faut donc que la somme de la charge supplémentaire (qui est notre inconnue) et des charges existantes soit inférieure à 35% des revenus. La charge supplémentaire maximale est obtenue à l’aide de la formule suivante :
Charge supplémentaire maximale = [ 35% * Revenus ] – Charges existantes
Une fois qu’on connaît la charge supplémentaire maximale du candidat emprunteur, on peut alors déterminer, à l’aide d’un taux d’intérêt et d’une durée pour le crédit, le montant qu’il est possible d’emprunter.
Cependant, lorsqu’on réalise un investissement locatif, les revenus de l’emprunteur augmentent également. Il faut donc tenir compte, dans une certaine mesure, de ces futurs revenus locatifs.
Comme on peut le voir avec cet exemple chiffré, l’impact sur le montant de l’emprunt est relativement conséquent.
Malheureusement, les simulateurs disponibles en ligne ne prennent généralement pas en considération ces futurs revenus car ils sont majoritairement destinés aux acquéreurs de résidence principale.
De plus, il est relativement complexe d’intégrer ces futurs revenus au calcul. D’une part, ils ne peuvent pas être connus d’avance car ils varient selon les biens, les localisations et les stratégies locatives. D’autre part, ils dépendent du prix du bien, qui influence le montant du crédit, qui influence le montant de la mensualité, qui influence le taux d’effort de l’emprunteur. Cette interdépendance des données rend l’intégration des futurs revenus locatifs particulièrement difficile.
Chez Imvesta, nous développons des outils spécialement conçus pour les investisseurs immobiliers. Notre simulateur de la capacité d’endettement tient compte des futurs revenus locatifs. Pour ce faire, nous utilisons le rendement locatif brut visé par l’investisseur et, à l’aide d’une boucle itérative, nous déterminons la véritable mensualité maximale permise à l’emprunteur.
Rentrons maintenant dans le détail des revenus et charges à considérer pour le calcul de la capacité d’endettement et précisons le traitement opéré par les banques pour chacun d’eux.
Comment traiter les différentes sources de revenus ?
Les sources de revenus sont regroupées en deux catégories : les revenus tirés de l’activité professionnelle d’une part et les autres types de revenus d’autre part. Pour la plupart des candidats emprunteurs, les revenus professionnels constituent la majorité des revenus.
Les revenus professionnels
Le traitement des revenus professionnels de l’emprunteur dépend de sa situation. En outre, certaines situations professionnelles sont mieux considérées que d’autres par les banques qui sont alors plus enclines à accorder un crédit. En effet, les détenteurs d’un CDI dans le privé, les titulaires de la fonction publique et les professions libérales sont particulièrement bien vus de la part des établissements bancaires. Tour d’horizon des différentes situations possibles.
- Pour une personne salariée dans le privé, on retient le salaire annuel net total avant impôt s’il s’agit d’un CDI hors période d’essai. Dans ce total, on inclut notamment les mois de salaire supplémentaires (treizième mois, quatorzième mois, etc…) et le montant moyen des primes nettes sur les trois dernières années. S’il s’agit d’un CDI en période d’essai, il faut patienter jusqu’à la fin de la période d’essai afin d’obtenir un crédit. S’il s’agit d’un CDD ou d’un contrat de travail temporaire, il est quasiment impossible de contracter un crédit immobilier.
- Pour une personne salariée dans le public, on retient le salaire annuel net total avant impôt s’il s’agit d’un titulaire. Dans ce total, on inclut notamment les mois de salaire supplémentaires (treizième mois, quatorzième mois, etc…) et le montant moyen des primes nettes sur les trois dernières années. Si la personne est stagiaire de la fonction publique, cela vaut sous réserve de valider la titularisation. Si la personne est contractuelle de la fonction publique, cela vaut sous réserve que l’ancienneté du contrat soit supérieure à un an.
- Pour les professions médicales, juridiques et libérales, on retient le salaire annuel net avant impôt. En outre, il n’est généralement pas demandé d’antériorité pour ces activités. Cela permet à l’aspirant investisseur d’emprunter pour réaliser un investissement locatif dès qu’il le souhaite.
- Pour les artisans, commerçants, chefs d’entreprise, travailleurs indépendants, agriculteurs et intermittents du spectacle, on retient la moyenne sur les trois dernières années du salaire annuel net avant impôt. De fait, il est habituellement demandé une antériorité de trois années complètes pour ces activités, ce qui ne permet pas à l’investisseur d’emprunter pour réaliser un investissement locatif dès qu’il le souhaite.
- Pour les personnes retraitées, on retient la pension annuelle nette avant impôt. Néanmoins, il faut également tenir compte de l’âge de l’emprunteur. Dans cette situation, il est relativement difficile d’obtenir un crédit immobilier, à moins d’être un(e) jeune retraité(e) et/ou de partir sur une maturité relativement courte.
- Pour les étudiants et les personnes sans activité ou en congé parental, on ne retient aucune rémunération professionnelle. Dans ces situations, il est quasiment impossible d’obtenir un crédit immobilier, à moins d’avoir d’autres revenus stables et récurrents.
Les revenus additionnels
Le traitement des revenus additionnels de l’emprunteur dépend de leur nature. Ces revenus peuvent être de différentes sortes mais doivent nécessairement être stables et réguliers pour être pris en compte.
Tout d’abord, il faut intégrer au total des revenus de l’emprunteur ses revenus locatifs. Ces revenus font l’objet d’une décote par les établissements bancaires afin de prendre en considération les charges relatives à la détention d’un bien immobilier. Le taux de la décote peut varier d’une banque à l’autre et selon le type de bien. En moyenne, la pratique est d’appliquer une décote de 30% sur les revenus tirés de locations immobilières.
Ensuite, il faut inclure les revenus financiers de l’aspirant investisseur. Ces revenus font généralement l’objet d’une décote de 50% par les banques afin de contrebalancer leur caractère plus incertain.
Par ailleurs, il faut incorporer les revenus d’une activité d’auto-entrepreneur. Pour être éligibles, ces revenus doivent être perçus depuis au moins trois ans. L’établissement de financement retient alors la moyenne sur les trois dernières années.
Enfin, certains autres revenus peuvent être ajoutés aux revenus de l’emprunteur. Il s’agit des pensions alimentaires d’une part et des allocations familiales d’autre part. Ces sommes sont retenues à 100% à condition que les enfants soient encore mineurs à la fin du crédit. Pour que cela soit le cas, il faut notamment que la durée du crédit soit relativement courte.
Comment faire s’il y a plusieurs emprunteurs ?
Lorsqu’il y a plusieurs emprunteurs, chaque emprunteur déclare ses propres revenus. Si certains revenus sont perçus par les deux candidats emprunteurs, alors chacun les déclare pour moitié. Il faut notamment veiller à ne pas indiquer deux fois les mêmes revenus. Cela reviendrait à fausser la capacité d’endettement à la hausse et amplifier le prix maximal du bien à rechercher.
Comment traiter les différents types de charges ?
Situation résidentielle
La première charge à intégrer dans le calcul de la capacité d’endettement est celle de la résidence principale. Que le candidat emprunteur soit propriétaire, locataire ou hébergé à titre gratuit, le coût du logement doit être inclus dans les charges.
Si l’investisseur est locataire, il suffit de retenir le loyer mensuel hors charges. De même, s’il est hébergé à titre gratuit, il faut estimer le loyer mensuel hors charges équivalent pour le logement concerné. En effet, la banque considère que l’occupation à titre gratuit n’est généralement pas une situation éternelle. Elle cherche donc à s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à assumer les mensualités du crédit s’il doit se reloger à titre onéreux.
Si l’investisseur est propriétaire de sa résidence principale, deux cas peuvent se présenter. Soit le candidat emprunteur n’a pas de crédit en cours pour son logement et, dans ce cas, il ne déclare aucune charge pour sa résidence principale. Soit il rembourse chaque mois un crédit en cours et, dans ce cas, il déclare le montant de la mensualité assurance incluse.
Crédits en cours
La deuxième charge à incorporer dans les calculs concerne les éventuels autres crédits en cours. Il s’agit d’une part des éventuels autres crédits immobiliers et d’autre part des potentiels crédits à la consommation. Résidence secondaire, investissement locatif, prêt travaux, prêt étudiant, voiture, mobilier, électroménager, etc… Le montant total des mensualités assurance incluse doit être additionné à la charge de la résidence principale.
Engagements financiers
La troisième et dernière catégorie de charges regroupe les potentiels engagements financiers du candidat emprunteur. Il s’agit notamment d’une pension alimentaire à verser ou d’une possible dette personnelle. Plus largement, il est conseillé d’inclure toute obligation financière récurrente à laquelle on ne peut pas déroger. Le but est de dresser un bilan le plus représentatif possible des charges réelles du candidat emprunteur afin de le protéger avant tout. Pour rappel, un crédit engage celui qui le souscrit et doit être remboursé, au risque que le bien soit saisi sur décision de justice, remettant alors en cause tout l’intérêt d’un projet d’investissement locatif.
Comment faire s’il y a plusieurs emprunteurs ?
Lorsqu’il y a plusieurs emprunteurs, chaque emprunteur déclare les charges maximales qu’il peut avoir à supporter. Si une des charges est partagée par l’emprunteur avec une autre personne que le(s) co-emprunteur(s), alors il faut retenir le montant total de la charge, même si dans les faits l’emprunteur n’en supporte qu’une partie.
En effet, les banques retiennent le scénario le plus défavorable pour estimer la capacité d’endettement. Il ne s’agit pas là de brider le candidat emprunteur mais bien de le protéger en cas d’événement négatif.
Le montant de l’apport personnel
Pour définir le montant de son apport, l’aspirant investisseur doit d’abord déterminer le montant de son épargne disponible. Pour ce faire, il faut additionner l’ensemble des liquidités présentes sur les comptes courants et les différents placements. Cela englobe notamment les supports suivants :
- Comptes courants ;
- Comptes d’épargne ;
- Livrets d’épargne : Livret A, LDDS, LEP, Livret jeune ;
- Compte épargne logement (CEL) ;
- Plan épargne logement (PEL) ;
- Compte à terme (CAT) ;
- Compte-titres et PEA.
Dans un second temps, le candidat emprunteur peut choisir le montant de son apport personnel. Rappelons que, ces dernières années, les conditions pour obtenir un crédit immobilier se sont resserrées et que, selon un rapport du 1er semestre 2022 de Century 21, l’apport moyen se situe aujourd’hui aux alentours de 21% du montant du projet.
Par ailleurs, comme nous l’expliquons dans nos articles sur l’intérêt de l’investissement locatif et sur le crédit immobilier, le montant de l’apport influence l’effet de levier et la rentabilité d’un projet. En effet, plus l’apport est faible, plus l’effet de levier et la rentabilité sont élevés, et inversement.
Cependant, un apport important peut avoir des conséquences positives pour l’investisseur. D’une part, l’investisseur peut profiter d’une mensualité moins élevée et donc d’une meilleure trésorerie au cours de son investissement. D’autre part, l’investisseur peut bénéficier d’une durée d’emprunt plus courte et donc être pleinement propriétaire de son bien plus rapidement.
Le montant de l’apport personnel se trouve finalement être un compromis entre les exigences des établissements bancaires et les attentes de l’aspirant investisseur.
Pourquoi le simulateur développé par Imvesta est-il le meilleur ?
Tout d’abord, notre simulateur est spécialement conçu pour les investisseurs immobiliers. En effet, les autres simulateurs disponibles en ligne ne tiennent pas compte des futurs revenus locatifs dans leurs calculs. La plupart des outils existants s’adressent aux acquéreurs de résidence principale et se permettent donc s’ignorer cette donnée. Même les banques font une première estimation de la capacité d’endettement sans tenir compte des futurs loyers et recalculent par la suite le véritable taux d’effort du candidat emprunteur. Pourtant, il est impensable de ne pas prendre en considération les futurs loyers pour un aspirant investisseur alors que c’est justement tout l’intérêt du projet !
Ensuite, notre simulateur est d’une précision inégalée. Pour obtenir le vrai prix maximal du bien que peut s’offrir un investisseur, il est nécessaire d’intégrer les frais d’acquisition et les frais de garantie dans les calculs, ce que nous faisons. Il est d’autant plus important d’en tenir compte que ceux-ci varient selon le montant de l’apport, que nous intégrons également. Cette interdépendance des données rend impossible le calcul à la main du budget d’investissement réel. Il est donc indispensable d’utiliser un simulateur.
Enfin, notre simulateur est d’une extrême rigueur. Il est notamment basé sur les critères d’octroi des crédits immobiliers du HCSF et les pratiques de marché des établissements bancaires. En outre, nous l’actualisons à chaque évolution réglementaire afin qu’il reflète fidèlement les réalités auxquelles sont confrontés les candidats emprunteurs.
Conclusion
Une fois qu’on a eu le déclic pour investir dans l’immobilier, il faut commencer par calculer sa capacité d’endettement afin de déterminer le budget total de son investissement et le prix maximal du bien à rechercher.
Pour ce faire, il faut respecter plusieurs critères établis par le HCSF et règles pratiquées par les établissements bancaires. En outre, la manière de comptabiliser les différents revenus et charges de l’emprunteur diffère selon leur nature.
De plus, du fait de leur interdépendance avec d’autres paramètres, il est relativement complexe d’intégrer certaines données, comme les futurs revenus locatifs du projet d’investissement.
Il est donc indispensable de recourir à un outil spécifiquement conçu pour les investisseurs immobiliers lorsqu’on souhaite connaitre sa véritable capacité d’endettement maximale.
Imvesta met cet outil à votre disposition gratuitement. N’hésitez pas à l’utiliser et à le partager avec vos proches, il y a forcément un(e) futur(e) investisseur/se parmi eux !
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