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Qui dit crédit, dit garantie !
Pour souscrire à un crédit immobilier, une garantie est systématiquement demandée par la banque prêteuse. Il s’agit d’un mécanisme qui protège la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
La garantie vient en complément de l’assurance emprunteur. L’assurance prend en charge le remboursement du prêt dans des cas de défaillance précis (décès, chômage, invalidité), tandis que la garantie couvre le risque supporté par la banque en dehors de ces situations.
Il existe différents types de garanties que l’on peut répartir en deux catégories : les garanties personnelles (« caution ») et les garanties réelles (« hypothèque » et « privilège de prêteur de deniers »).
L’obtention d’une garantie personnelle, comme son nom l’indique, porte principalement sur des critères de solvabilité personnelle (situation personnelle, familiale et professionnelle). À l’inverse, une garantie réelle est uniquement adossée à la valeur des biens engagés.
Qu’est-ce qu’une garantie personnelle ou « caution » ?
Les garanties personnelles, souvent appelées « cautions », sont les solutions les plus répandues. Elles représentent à elles seules près de 60% des dossiers de garantie de prêt immobilier. Le principe est simple : l’emprunteur demande à une société privée, à une mutuelle ou à des particuliers de se porter garant du remboursement du crédit.
Cette solution offre l’avantage de la flexibilité. En cas de difficulté de paiement, le garant cherchera à trouver une solution avec l’emprunteur : rééchelonnement de la dette, délais de paiement, avances, revente du bien, etc. L’intérêt commun est d’éviter, autant que possible, la saisie et ses désagréments.
L’organisme ou la personne qui se porte caution s’engage à payer en cas de défaut de l’emprunteur. Dans quasiment tous les cas, il s’agit d’un organisme privé, appelé « organisme de cautionnement », et il va sans dire qu’il étudiera le projet et la situation de l’emprunteur avant de se porter garant pour lui.
Il en existe principalement deux types : les organismes de caution bancaire et les organismes de caution mutuelle.
Organismes de caution bancaire
Ces sociétés ont été créées par les banques elles-mêmes, par des organismes financiers ou par des groupements de banques dans le but de réduire les frais des garanties d’État payés par les particuliers.
Les sociétés les plus connues sont :
- Crédit Logement, issue d’un groupement de grandes banques françaises ;
- SACCEF, de la Caisse d’Épargne ;
- CMH, du Crédit Mutuel ;
- CAMCA, du Crédit Agricole ;
- SOCAMI, de la Banque Populaire.
Organismes de caution mutuelle
Ces sociétés sont constituées en coopérative entre commerçants, industriels, artisans, sociétés commerciales et membres de professions libérales. Certaines catégories professionnelles peuvent y avoir accès, notamment les membres :
- de l’Éducation Nationale et du ministère de la Recherche et de la Culture, à travers la caution Casden (banque de l’Éducation, de la Recherche et de la Culture) ou de la caution MGEN (Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale) ;
- du Commissariat à l’Énergie Atomique (CEA) ;
- du Groupement Militaire de Prévoyance des Armées (GMPA) ;
- de la Mutualité de la Fonction Publique (MFP) ;
- de la RATP ;
- de la SNCF.
Qu’est-ce qu’une garantie réelle ?
Les garanties réelles s’appuient sur la valeur du bien immobilier lié au prêt ou sur d’autres biens immobiliers ou mobiliers détenus par l’emprunteur. Si le débiteur (personne tenue envers une autre d’exécuter une obligation, ici le versement d’une somme d’argent) ne paie pas la dette à temps, le créancier (personne à qui la somme d’argent est due) utilisera la garantie qui lui a été donnée pour obtenir paiement. Pour cela, il peut soit demander la vente forcée du bien donné en garantie (vente judiciaire), soit se faire attribuer la propriété (attribution judiciaire). Il existe plusieurs solutions de garantie réelle : le privilège de prêteur de deniers, l’hypothèque et le nantissement.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)
Cette garantie à l’initiative de l’État permet de garantir les biens déjà construits, pour lesquels il peut y avoir un transfert de propriété. La garantie est calculée sur la part tangible du bien et l’emporte sur les éventuelles autres garanties prises sur ce même bien. Cette inscription nécessite un acte notarié ainsi que des démarches spécifiques devant être réalisées par un notaire.
L’inscription hypothécaire
Cette garantie est également à l’initiative de l’État et permet de garantir aussi bien la part tangible que non tangible (ventes en l’état futur d’achèvement, construction d’une habitation, travaux de rénovation, etc.). Cette inscription aussi nécessite un acte notarié ainsi que des démarches spécifiques devant être réalisées par un notaire.
Les frais de mainlevée pour une hypothèque ou une IPPD
Une hypothèque est automatiquement levée, sans frais, 1 an après la dernière échéance de remboursement du crédit auquel elle est associée. Pour l’IPPD, la durée est de 2 ans après la dernière échéance de remboursement.
Dans le cas où le bien immobilier serait revendu avant ces délais ou dans le cas d’un remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra payer des frais liés à la mainlevée. Cet acte juridique, qui doit être réalisé par un notaire, représente la radiation de l’inscription et atteste que le prêt a bien été remboursé.
Le nantissement
Le nantissement est un contrat qui permet à la banque de saisir certains de vos biens pour se rembourser : parts de société, fonds de commerce, biens immobiliers, somme d’argent bloquée (sous forme d’assurance-vie par exemple), etc.
Première possibilité, le contrat peut se faire par acte sous seing privé, c’est-à-dire qu’il est conclu directement entre l’emprunteur et la banque, avec notification à l’établissement gérant le compte à nantir.
Seconde possibilité, le contrat peut se faire par acte authentique, c’est-à-dire qu’il est signé entre les parties avec la présence d’un notaire (ou d’un officier public). Cela confère à l’acte une authenticité indéniable et lui donne force exécutoire.
Quel est le coût d’une garantie personnelle ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il existe différents organismes et chacun possède ses propres règles de calculs. La garantie personnelle la plus fréquente étant celle du Crédit Logement, c’est celle-ci que nous allons expliquer ici.
Pour une garantie personnelle, le montant sur lequel repose le calcul est le montant emprunté.
Avec la garantie Crédit Logement, le coût réel se décompose en un coût initial lorsque le crédit est mis en place et un montant restitué lorsque la garantie est levée. Les montants peuvent varier en fonction de :
- la destination du projet (investissement locatif, résidence principale, etc.) ;
- la nature de l’opération (ancien, neuf, avec ou sans travaux, construction, etc.) ;
- la nature du prêt (prêt bancaire classique, prêt à taux zéro, etc.).
Le coût initial est constitué d’une commission de cautionnement comprise entre 180€ et 1’020€ selon le montant à garantir d’une part, et d’une participation au fond mutuel de garantie (FMG) calculée sur une base de 230€ + 0,89% du montant à garantir d’autre part.
Le montant restitué à la levée de la garantie est calculé selon un taux de restitution qui est mis à jour régulièrement et qui est actuellement proche des 75% de la participation au FMG.
Quel est le coût d’une garantie réelle ?
Pour une garantie réelle, il est nécessaire de calculer les montants de la part tangible et de la part non tangible. Pour rappel, une IPPD ne pourra s’appliquer que sur la part tangible, là où une hypothèque pourra s’appliquer aussi bien sur la part tangible que sur la part non tangible.
Avec l’aide de notaires, du Code général des impôts, du Code général de commerce et du bofip dans la section Sûretés et garanties du recouvrement – Droit commun des hypothèques – Dépenses occasionnées par l’inscription, le renouvellement et la radiation d’une hypothèque, on détaille ci-dessous comment obtenir les montants de la part tangible et non tangible et comment calculer ensuite le coût d’une IPPD et d’une hypothèque.
Part tangible et non tangible
Pour la part tangible, on prend en considération le montant emprunté relatif aux biens déjà construits, auquel on ajoute les coûts des intérêts et de l’assurance associés au financement de cette partie.
Pour la part non tangible, on prend en considération le montant emprunté relatif à tout ce qui n’est pas tangible (travaux, frais annexes financés, etc.), auquel on ajoute les coûts des intérêts et de l’assurance associés au financement de cette partie. Ce montant sert de base de calcul pour l’hypothèque.
Calcul du coût de l’inscription hypothécaire et/ou inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)
Droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement sont des taxes et des impôts dus à l’État.
Dans le cas d’une IPPD, ces droits ne sont pas dus, d’où son coût inférieur.
Dans le cas d’une hypothèque, ils sont composés d’une taxe de publicité foncière (article 844 du Code général des impôts) et de frais d’assiette et de recouvrement (article 1647 du Code général des impôts), ce qui donne un taux total de 0,714980% du montant à garantir.
Émoluments de formalités
Les émoluments de formalités sont des dépenses liées à des démarches réglementées et au tarif fixé par l’État. Sans la réalisation de ces opérations prescrites par la loi, l’acte n’est pas légal et s’avère donc invalide. Ces démarches varient d’un projet à un autre mais on peut estimer leur coût à 300€ TTC en moyenne, que ce soit pour une IPPD ou une hypothèque, selon les retours de plusieurs notaires.
Dans la pratique, ce montant est une avance perçue par le notaire, qui réalise ensuite les différentes démarches, puis restitue le trop perçu lors d’une régularisation qui a lieu plusieurs mois, et jusqu’à un an, après l’inscription de la garantie.
Émoluments du notaire
Les émoluments du notaire, qui correspondent à sa rémunération, sont identiques pour une IPPD ou une hypothèque et sont calculés selon des tranches et des taux définis par la loi.
Selon l’article Article A444-143 de l’arrêté du 28 février 2020 du Code de commerce, les tranches et taux actuellement applicables, et permettant de calculer la rémunération HT du notaire, sont les suivants :
| De 0€ | à 6’500€ | 1,290% |
| De 6’500€ | à 17’000€ | 0,532% |
| De 17’000€ | à 60’000€ | 0,355% |
| Part supérieure à 60’000€ | – | 0,266% |
Somme des émoluments de formalités et du notaire
Selon l’article R444-9 du Code de commerce, la somme HT de ces émoluments du notaire et de formalités est encadrée par un minimum de 90€ et un maximum égal à 10% du montant à garantir.
Contribution de sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière, plus souvent utilisée sous son acronyme CSI, est une taxe pour le compte de l’État, et plus précisément pour le service de publicité foncière, en charge de l’enregistrement et de la conservation des actes. Cette contribution sert en partie à la rémunération du chef de service du bureau, anciennement appelé « le conservateur », raison pour laquelle cette contribution était appelée « salaire du conservateur ».
Son coût, identique pour une IPPD et une hypothèque, représente 0,05% du montant garanti (article 881 H du Code général des impôts) avec un minimum de 8€ (article 881 M du Code général des impôts).
Taxe sur la valeur ajoutée
La taxe sur la valeur ajoutée, plus communément appelée sous son acronyme TVA, vient s’appliquer au taux de 20% sur les émoluments du notaire et les émoluments de formalités.
Calcul des frais de mainlevée pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers
Comme expliqué précédemment, dans le cas où le bien immobilier serait revendu avant d’être arrivé au terme du prêt immobilier et que la totalité du crédit serait remboursée avant l’échéance prévue initialement, l’emprunteur devra payer des frais liés à la mainlevée. Ces derniers sont constitués :
- de droits fixes d’enregistrement de 25€ ;
- d’émoluments du notaire fixes de 78€ pour des montants garantis inférieurs à 77’090€ et de 150€ s’ils sont supérieurs ou égaux (article A444-141 du Code de commerce) ;
- d’émoluments de formalités estimés en moyenne à 120€ HT ;
- d’un encadrement de la somme HT des émoluments du notaire et de formalités entre 90€ minimum et 10% du montant à garantir (article R444-9 du Code de commerce) ;
- d’une contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10% du montant à garantir (article 881 J du Code général des impôts) avec un minimum de 15€ (article 881 M du Code général des impôts) ;
- de frais annexes et débours estimés en moyenne à 195€ TTC.
Conclusion
Il existe deux grandes familles de garanties pour un prêt immobilier : personnelle et réelle. La plus utilisée, de par sa plus grande flexibilité et son moindre coût, est la garantie personnelle de type caution.
Il est également important de connaître les garanties réelles, et notamment l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, qui sont aussi très courantes lors d’un investissement immobilier locatif.
Enfin, pour les calculer, rien de plus simple que d’utiliser notre simulateur gratuit :
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