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L’immobilier est régulièrement cité comme le placement préféré des français. Ils sont en effet nombreux à reconnaître et apprécier les atouts de cette classe d’actifs. Découvrons ensemble les bonnes raisons de faire un investissement locatif.
Le couple rendement-risque favorable de l’investissement locatif
La notion de couple rendement-risque vaut pour l’immobilier comme elle vaut pour tout type d’investissement. Plus un investissement est risqué, plus le rendement attendu doit être élevé. À l’inverse, plus le risque d’un investissement est faible, plus le rendement associé est bas. Qu’en est-il pour l’investissement locatif ?
Le rendement attractif de l’immobilier locatif
L’investissement locatif est particulièrement rentable lorsqu’il est correctement exécuté. Offrant un rendement brut qui oscille entre 4.00% et 10.00%, il n’a rien à envier à la plupart des placements financiers.
En comparaison, les dividendes distribués par les entreprises françaises du CAC 40 s’élevaient en moyenne à 2.98% au 31 décembre 2023.
Selon ses objectifs de rendement et son aversion au risque, chaque investisseur peut trouver un investissement locatif qui lui correspond. L’emplacement du bien et la stratégie de location sont les deux principaux éléments qui déterminent le rendement et le risque d’un investissement locatif.
En outre, le niveau du rendement locatif dépend grandement des prix du marché immobilier local. Pour le comprendre, il faut s’attarder un instant sur la notion d’élasticité loyer-prix. L’élasticité loyer-prix mesure la sensibilité du loyer par rapport à la variation du prix. On comprend aisément que, dans une zone où les prix de l’immobilier sont en moyenne quatre fois plus élevés, les loyers ne peuvent pas être quatre fois plus élevés. Pour que cela puisse être le cas, notamment pour les logements, il faudrait que les salaires soient eux aussi quatre fois plus élevés. La rentabilité est donc mécaniquement bien moins importante dans ces zones-là.
De plus, la prédictibilité et la stabilité des revenus locatifs constituent un atout important du rendement d’un investissement immobilier, au contraire des dividendes notamment. Cela permet d’établir un plan de financement fiable sur la durée et de bénéficier d’une bonne visibilité sur la trésorerie à long terme.
Enfin, l’investissement locatif peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Bien qu’un avantage fiscal ne doive jamais être considéré seul, il peut s’avérer intéressant pour certains contribuables de se pencher sur les dispositifs de défiscalisation. Agissant comme une sorte de surloyer, l’économie ou la réduction d’impôt booste la rentabilité de l’investissement. Plusieurs dispositifs existent et s’appliquent à différents types de projets immobiliers (immobilier neuf ou ancien, immobilier vide ou meublé, résidences services, monuments historiques, etc…).
Le risque contenu de l’immobilier locatif
L’investissement locatif présente un niveau de risque mesuré au regard de sa bonne rentabilité.
Comme évoqué dans le précédent paragraphe, différents niveaux de risque existent. Avec l’investissement locatif, chaque investisseur a la possibilité de choisir le risque avec lequel il se sent à l’aise. Il peut ainsi vivre son investissement sereinement sur la durée. Les deux principaux risques supportés par l’investisseur sont la vacance locative et la perte de valeur du bien.
D’une part, la réalisation d’une étude de marché locative permet de valider le potentiel d’une localisation et d’une stratégie données. Par endroits, le marché immobilier peut souffrir d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. L’étude de marché locative permet d’identifier et d’éviter ces zones. De plus, diverses garanties locatives existent, comme l’assurance garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, et permettent à l’investisseur de gérer efficacement une partie du risque locatif.
D’autre part, l’accomplissement d’une étude de marché immobilière donne la possibilité d’éviter un trop grand risque de dévalorisation du bien. Sur les marchés immobiliers comme sur tous les autres marchés, des cycles défavorables peuvent survenir. Les prix de l’immobilier peuvent alors faire l’objet d’une légère correction voire d’une véritable baisse. Néanmoins, la volatilité des marchés immobiliers est relativement faible et les retournements sont rarement violents. Dès lors, l’investisseur est moins dépendant de son point d’entrée qu’il ne l’est avec des actions par exemple. Sur le long terme, les prix de l’immobilier tendent à croître, notamment dans un environnement inflationniste stable.
Beaucoup considèrent d’ailleurs l’immobilier comme une valeur refuge. Une valeur refuge est un actif dont on pense qu’il est capable de préserver sa valeur dans le temps. Ce faisant, il protège l’investisseur pendant les périodes instables car il ne perd pas ou peu de valeur. Cela concerne généralement les investissements à long terme stables et peu spéculatifs.
Enfin, les investisseurs sont nombreux à valoriser la sécurité associée au caractère tangible et concret de la pierre. Un bien immobilier peut être observé, visité, touché contrairement aux actifs purement financiers. Cela confère un côté rassurant et sécurisant à cette classe d’actifs.
Les nombreux avantages comparatifs de l’investissement locatif
L’effet de levier du crédit immobilier
La possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier est un premier avantage comparatif de l’investissement locatif. En physique, l’effet de levier consiste à décupler l’effet d’une force en amplifiant le mouvement grâce à un point de pivot. Pour un investissement locatif, c’est le crédit immobilier qui joue ce rôle.
À l’inverse de la plupart des autres classes d’actifs, il est en effet possible de recourir au financement externe pour réaliser un investissement immobilier. Grâce à l’emprunt, l’investisseur peut alors acheter un bien dont le prix dépasse largement le montant de son épargne disponible.
Pour appréhender correctement l’effet de levier, il est judicieux d’analyser son impact sur le rendement de l’investissement.
Contrairement à l’immobilier, les autres types de placements permettent rarement de recourir à l’emprunt pour financer un investissement. L’investisseur ne peut investir que son épargne personnelle et voit donc le montant de ses investissements plafonné à celle-ci.
Grâce aux loyers qu’il perçoit, l’investisseur assure tout ou partie du paiement des mensualités du crédit immobilier. À l’échéance de l’emprunt, il est intégralement propriétaire d’un bien immobilier dont la valeur dépasse largement l’apport initialement réalisé.
Cette démultiplication du rendement est une des principales raisons de se tourner vers l’investissement immobilier locatif. Néanmoins, il faut noter que l’amplification offerte par l’effet de levier du crédit immobilier fonctionne dans les deux sens. De même que les effets positifs d’un bon investissement sont amplifiés, les effets négatifs d’un mauvais investissement le sont également.
Pour éviter les mauvaises surprises, il faut notamment toujours veiller à ce que le coût du crédit soit inférieur au rendement de l’investissement. Dans le cas contraire, l’endettement coûterait plus cher qu’il ne rapporte et jouerait alors en défaveur de l’investisseur.
La création de valeur dans un bien immobilier
La capacité à créer de la valeur dans un bien immobilier est un autre avantage comparatif de l’investissement locatif. Pour une majorité d’investissements, il n’est pas permis à l’investisseur d’apporter directement de la valeur. C’est notamment le cas de la plupart des placements financiers, comme les comptes d’épargne et les investissements obligataires.
En effet, lorsqu’on investit dans des produits financiers, certains d’entre eux peuvent prendre de la valeur, sans que cela dépende pour autant de l’investisseur. Il s’agit par exemple des placements en Bourse. Lorsqu’un investisseur acquiert des actions de la société Facebook, Mark Zuckerberg ne sollicite pas son avis sur la stratégie de l’entreprise. L’investisseur s’en remet aux décisions d’autres personnes et n’a aucun contrôle sur la création de valeur. Seule véritable exception : l’investissement dans des sociétés privées non cotées. Cependant, cela concerne principalement les business angels aux moyens financiers conséquents et il est généralement difficile pour le grand public d’accéder à ce type de produits.
A contrario, lorsqu’on acquiert un appartement, une maison, des bureaux ou des murs commerciaux, il est possible d’en augmenter la valeur soi-même. En particulier, les opérations suivantes favorisent la création de valeur dans un bien immobilier :
- l’agrandissement, en augmentant la surface de plancher du bâtiment ;
- la surélévation, en créant un ou plusieurs niveaux supplémentaires ;
- le réagencement, en réorganisant plus intelligemment les pièces et la circulation ;
- l’amélioration, en augmentant la qualité des prestations et des équipements ;
- la modernisation, en mettant certaines pièces au goût du jour ;
- la rénovation, en réalisant des travaux de remise à neuf partielle ou totale.
D’une part, la transformation et l’embellissement d’un bien immobilier permettent d’en accroître la valeur locative, offrant ainsi des loyers plus élevés. D’autre part, l’éventuelle plus-value ne dépend alors pas que de l’évolution du marché mais aussi des améliorations apportées au bien par l’investisseur.
La facilité d’analyse d’un investissement locatif
La relative facilité à analyser un projet immobilier est également un avantage comparatif de l’investissement locatif.
Réussir un investissement immobilier locatif ne s’improvise pas. Les connaissances et compétences à mettre en oeuvre sont nombreuses et variées. Néanmoins, avec un minimum de motivation et de volonté, c’est à la portée de tous.
En effet, en s’entourant des bonnes personnes et en utilisant les bons outils, tout aspirant investisseur peut avoir le contrôle sur son investissement locatif et mettre toutes les chances de son côté pour le réussir avec brio.
En comparaison, intervenir sur les marchés financiers nécessite souvent certaines connaissances économiques, comptables et fiscales complexes. Il faut être capable d’appréhender la situation macroéconomique globale mais également les spécificités relatives à chaque secteur d’activité. L’investisseur doit également pouvoir analyser la stratégie des entreprises concernées et valider la solidité de leurs comptes. D’ailleurs, l’asymétrie d’information et le manque de transparence compliquent grandement le processus.
Pour un investissement immobilier locatif, la montée en connaissances et compétences est tout à fait possible. De même, sous réserve d’un minimum d’implication, l’investisseur est généralement en mesure de faire le bon choix. La possibilité d’analyser par soi-même l’intérêt d’un projet et d’en maîtriser le processus participent également à la sérénité de l’investisseur.
Le double usage d’un bien immobilier
Le potentiel double usage d’un bien immobilier est le dernier avantage comparatif de l’investissement locatif. En tant que produit tangible et concret, l’immobilier n’est pas seulement rassurant. Il peut également être directement utilisé pour se loger ou héberger des proches.
À ce titre, il n’est pas seulement un bien d’investissement mais aussi un bien d’utilisation. D’autres produits d’investissement peuvent avoir cette double casquette. C’est le cas, par exemple, d’une automobile de collection, qui peut être utilisée pour se déplacer. Cependant, l’utilisation d’un bien immobilier répond à un besoin vital : se loger. Son double usage est donc d’autant plus attractif.
Initialement acquis en vue d’être loué, un bien immobilier pourra un jour être occupé par son propriétaire ou un de ses proches. Que l’investisseur l’occupe lui-même, y loge un proche ou y installe son entreprise, les possibilités d’utilisation sont nombreuses.
Plus qu’une simple solution de secours, l’utilisation future d’un bien immobilier par l’investisseur est parfois prévue dès le début. C’est par exemple le cas des personnes qui achètent un bien à un endroit qu’ils apprécient tout particulièrement en vue de l’occuper à la retraite, comme résidence principale ou secondaire.
Conclusion
Un couple rendement-risque très favorable et de nombreux avantages comparatifs confèrent à l’investissement locatif une place de choix dans le coeur des investisseurs.
L’éventuel effet de levier, la possible création de valeur, la relative facilité d’analyse et le potentiel double usage d’un investissement immobilier le placent dans une catégorie à part.
Parfois raillé par ses détracteurs pour son niveau de rentabilité ou son manque de passivité, l’investissement locatif n’a en réalité rien à envier aux autres classes d’actifs et mérite amplement son titre de placement préféré des Français.
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