Les 11 étapes d'un investissement immobilier locatif

La réussite de tout investissement immobilier locatif passe par différentes étapes inévitables et clairement identifiées.

Le nombre de phases, du déclic de l’investisseur à l’exploitation opérationnelle du bien, peut varier selon la nécessité de recourir au crédit immobilier ou le besoin d’effectuer des travaux par exemple. Néanmoins, on dénombre généralement une dizaine d’étapes lors d’un investissement locatif. Dès lors, la durée moyenne de réalisation d’un projet immobilier est d’environ 4 à 5 mois, hors éventuels travaux de rénovation .

Connaître et suivre un processus d’investissement éprouvé, c’est mettre toutes les chances de son côté pour concrétiser et optimiser son investissement.

Le déclic de l’investisseur

Avant d’entamer un projet d’investissement locatif, il existe une étape préliminaire pour tout aspirant investisseur : le déclic.

Que l’élément déclencheur soit une prise de conscience individuelle, une discussion avec un proche ou un conseil d’un professionnel, l’investisseur a compris l’intérêt de choisir l’immobilier plutôt qu’une autre classe d’actifs.

Galvanisé par ses motivations et objectifs personnels, il décide alors de se lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif.

Étape 1 – Calculer son budget d’investissement

La première étape de tout projet d’investissement consiste à estimer son budget d’investissement. On pourrait penser qu’il faille d’abord déterminer les caractéristiques de son projet mais, en réalité, ce dernier dépend grandement des sommes pouvant être investies. En effet, tous les types de biens immobiliers ne seront peut-être pas permis à l’investisseur selon son budget.

Le budget disponible pour un investissement immobilier se décompose en deux parties :

des capitaux personnels, également appelés apport dans le cas d’un recours au crédit, qui correspondent à l’épargne de l’investisseur disponible pour le projet. Pour déterminer ce montant, il faut réaliser un bilan de votre patrimoine afin de connaître l’intégralité de vos ressources financières disponibles et définir la part que vous souhaitez utiliser pour cette opération ;
des capitaux empruntés, généralement par l’intermédiaire d’un crédit immobilier, qui correspondent aux fonds prêtés par un tiers qui est, la plupart du temps, un établissement bancaire. Pour déterminer ce montant, on calcule la capacité d’endettement de l’investisseur en utilisant les règles de calcul définies par les banques et le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Le HCSF est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble afin d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.

Imvesta a développé et met gratuitement à votre disposition un outil surpuissant de calcul de la capacité d’endettement. Ce simulateur, d’une grande rigueur et d’une extrême précision, est spécialement conçu pour les investisseurs immobiliers. À l’inverse des autres outils disponibles en ligne, il intègre les loyers de votre futur investissement locatif à l’aide d’une boucle itérative. Il est aussi hyper pratique car il vous indique directement le prix maximal du bien immobilier à rechercher sur les sites de petites annonces !

Étape 2 – Définir les contours du projet

La deuxième étape, dont le but est de définir les caractéristiques du projet d’investissement locatif, est une étape particulièrement importante. Il faut notamment se pencher sur :

le type d’achat ;
la nature du projet ;
la stratégie locative ;
le type de bien ;
la localisation ;
l’envie d’entreprendre des travaux ;
la rentabilité minimum attendue ;
l’éventuel effort d’épargne accepté ;
etc…

L’achat peut porter sur un bien neuf ou ancien. Dans le neuf, les frais d’acquisition sont réduits (2 à 3% du prix du bien en moyenne), la performance énergétique est normalement meilleure et il n’y a pas ou peu de travaux à prévoir. En revanche, le prix d’achat est souvent élevé et il est grevé de TVA (taux normal à 20,00% et taux réduit à 5,50%), ce qui diminue d’autant plus la rentabilité du projet. Dans l’ancien, l’offre est plus abondante, les prix de vente sont parfois décotés et il est possible de trouver des emplacements premium. En revanche, les frais d’acquisition sont plus élevés (7 à 8% du prix du bien en moyenne), le bien peut nécessiter des travaux et la performance énergétique est généralement beaucoup moins bonne.

Le projet peut être de nature résidentielle, touristique ou professionnelle. Il est parfois mixte, notamment dans le cas d’un immeuble de rapport. Chaque investisseur a généralement une préférence pour l’un ou l’autre de ces types d’immobilier, selon ses attentes et convictions personnelles.

Les stratégies locatives sont nombreuses et dépendent bien entendu de la nature du projet mais également du type de bien, de sa localisation et de ses caractéristiques. L’investisseur doit également prendre en considération ses objectifs en matière de rentabilité et de charge de travail. En effet, certaines stratégies sont plus rentables que d’autres et certaines stratégies sont plus passives que d’autres. L’investisseur doit donc prendre le temps de découvrir l’ensemble des stratégies locatives existantes afin de déterminer celle qui lui correspond le plus.

Le type de bien dépend non seulement de la nature du projet mais également de la stratégie choisie et de la localisation retenue. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble de rapport, de murs commerciaux, de bureaux, de locaux professionnels ou encore de locaux industriels.

La localisation est également un choix important pour l’investisseur. La proximité est un critère primordial pour certains, alors que d’autres favoriseront plutôt la rentabilité. La stratégie locative peut aussi influer sur la zone géographique ciblée, pour des raisons de pertinence d’une part et pour la charge de travail afférente d’autre part.

D’autres critères comme l’envie de réaliser des travaux, la rentabilité minimum exigée, la charge de travail tolérée et l’éventuel effort d’épargne accepté doivent également être déterminés à ce stade du projet.

Une fois l’ensemble des critères ci-dessus définis, il est important de valider l’adéquation entre la zone géographique, la stratégie locative et la rentabilité espérée. Pour ce faire, il est nécessaire de réaliser une étude de marché immobilière. La zone de recherche peut être un quartier, une ville voire plusieurs villes selon la préférence de l’investisseur et la densité de biens potentiels dans le secteur d’étude considéré. Par exemple, pour un investissement dans l’ancien avec des travaux, une stratégie locative en meublé et une cible clientèle étudiante dans une grande ville, il peut s’avérer judicieux de cibler un ou deux quartiers précis afin de concentrer ses efforts sur la zone idéale. En revanche, autre exemple, pour un investissement dans un local commercial avec un objectif de rentabilité élevée, il peut être intéressant d’étudier un secteur comprenant les centres-villes de plusieurs communes d’un même département.

Étape 3 – Chercher et trouver le bien adéquat

La troisième étape d’un investissement locatif consiste à rechercher des biens qui correspondent aux critères définis à l’étape précédente. Deux approches, qui ne sont pas exclusives l’une de l’autre, s’offrent à l’investisseur.

D’une part, l’investisseur peut confier sa recherche à un professionnel, qui peut être :

un agent immobilier ;
un conseiller immobilier ;
un mandataire immobilier ;
un chasseur immobilier.

D’autre part, l’investisseur peut effectuer sa recherche lui-même en utilisant :

les sites internet de petites annonces : Leboncoin, SeLoger, Logic-Immo, De Particulier à Particulier, etc… ;
les rubriques de petites annonces dans la presse locale ;
son réseau personnel de proches et de connaissances.

Dans cette étape, il faut également procéder à la visite des biens pouvant correspondre aux critères de recherche. Lors d’une visite immobilière, on vérifie notamment :

le coût de revient par rapport au marché local ;
le contexte administratif et urbanistique ;
les éventuels projets d’aménagement et de construction à proximité ;
le montant des différentes taxes ;
la situation et l’environnement ;
les particularités de la copropriété, si cela est applicable ;
l’état extérieur et l’état intérieur ;
l’orientation et l’agencement ;
la performance énergétique ;
la présence de commodités privatives.

Au mois d’octobre, Imvesta vous donnera la possibilité de télécharger gratuitement le nouveau guide pratique de la visite immobilière réussie. Abonnez-vous à la newsletter pour ne pas rater sa sortie !

Étape 4 – Faire l’analyse financière des biens présélectionnés

La quatrième étape concerne l’analyse financière des biens présélectionnés lors des visites. L’objectif principal d’un investissement immobilier est de réaliser une opération rentable. Il faut donc étudier en profondeur et le plus précisément possible tous les aspects financiers d’un projet d’investissement locatif, à savoir :

le coût de revient ;
les frais d’acquisition ;
les recettes locatives ;
les charges et dépenses ;
le mode de financement ;
la fiscalité de l’investisseur ;
l’excédent de trésorerie ou l’effort d’épargne ;
l’éventuelle plus-value ou moins-value.

La simulation financière de tout projet d’investissement est une étape indispensable pour valider ou invalider une décision d’achat. Il est impensable d’envisager acquérir un bien immobilier sans avoir connaissance des chiffres précis et détaillés de son investissement sur le long terme.

Pour être valide, une simulation financière doit inclure l’ensemble des charges et dépenses pouvant grever la rentabilité de l’investissement. En effet, il ne faut pas croire qu’une petite dépense a un impact négligeable sur l’attractivité financière d’un projet et sur la décision qui doit s’ensuivre. L’impact s’avère souvent colossal lorsqu’on regarde sur le long terme.

De même, la fiscalité est parfois estimée grossièrement, voire oubliée, dans les simulations de rentabilité. C’est tout simplement une hérésie, tant l’impact de la fiscalité est immense ! L’impôt et les prélèvements sociaux peuvent rendre un projet apparemment rentable en gouffre financier, au point de changer totalement la décision d’investissement à prendre.

Début 2023, Imvesta mettra à votre disposition le simulateur de rentabilité locative le plus complet, le plus détaillé et le plus précis du marché. Il vous permettra de comparer différents projets immobiliers entre eux, de tester les différents régimes fiscaux applicables et de calculer à l’euro près les flux de trésorerie mensuels de votre investissement sur une période pouvant aller jusqu’à 50 ans.

Étape 5 – Rédiger et transmettre une offre d’achat

La cinquième étape consiste à rédiger une offre d’achat et la transmettre au vendeur.

Cette offre se fait de préférence par écrit et doit préciser le prix d’acquisition du bien (au prix affiché ou à un prix inférieur) et le délai de validité de l’offre (souvent d’une à deux semaines).

Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour accepter ou rejeter l’offre d’achat. En cas de refus, le vendeur peut faire une contre-proposition, que l’investisseur est à son tour libre d’accepter ou de refuser.

L’offre d’achat est donc un moyen de réserver un bien à des conditions proposées par l’investisseur, qui s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur.

Cette étape est également celle de la négociation avec le vendeur. Lors d’un achat immobilier, le prix n’est pas le seul élément à discuter. Les délais et les conditions d’acquisition doivent également faire partie des échanges.

Chez Imvesta, nous préparons actuellement un guide gratuit sur la négociation immobilière qui devrait sortir dans les prochains mois pour que vous puissiez en maîtriser tous les aspects.

Étape 6 – Valider tous les éléments du bien retenu

La sixième étape consiste à valider l’ensemble des éléments financiers et juridiques du projet.

L’analyse juridique doit permettre d’éviter d’éventuelles déconvenues ultérieurs au sujet des règlements d’urbanisme et de copropriété. Par exemple, dans le cas d’un bien en copropriété, il faut vérifier la concordance du règlement avec la stratégie locative retenue et analyser les procès verbaux d’assemblée générale pour vérifier les travaux passés ou à venir dans l’immeuble et contrôler la présence d’éventuelles dettes restantes. De même sur le plan urbanistique, il est conseillé d’obtenir des renseignements sur les droits d’urbanisme du secteur dans lequel se situe le bien. Par exemple, on vérifie si le bâtiment est situé dans un secteur réglementé (secteur des architectes des bâtiments de France).

Pendant le délai qui court entre l’étape de l’offre d’achat et la signature de l’avant-contrat, il est recommandé de se pencher sur les éventuels travaux de rénovation/construction et l’ameublement afin d’en préciser le coût. Il s’agit alors de faire de nouvelles visites du bien en présence de professionnels compétents pour obtenir un avis sur la faisabilité et le chiffrage des travaux.

Le détail devra être affiné par la suite mais cela permet déjà d’avoir connaissance du budget nécessaire pour les travaux et l’ameublement ainsi qu’une validation technique du projet avant de s’engager officiellement dans l’acquisition du bien.

Selon les secteurs géographiques, la concurrence peut être importante pour la recherche de produits d’investissement. Certains investisseurs pourraient être tentés de procéder à la signature de l’avant-contrat avant cette étape. Il faut cependant privilégier cet ordre afin de valider tous les aspects de son projet et éviter les mauvaises surprises, notamment lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier.

Lorsqu’un bien semble être une excellente affaire et que la signature de l’avant-contrat doit être réalisée rapidement, ne laissant donc pas le temps à l’investisseur de procéder à toutes les vérifications expliquées ci-dessus, il est alors possible de s’engager dans la transaction à condition de prévoir des clauses suspensives permettant de se prémunir contre d’éventuelles mauvaises découvertes ultérieures et de sortir de la transaction sans conséquences financières fâcheuses. Ce n’est évidemment pas la méthode à privilégier car elle porte préjudice au vendeur, au notaire, à l’éventuel agent immobilier ainsi qu’à tout autre intervenant qui auront dédié du temps au projet de l’investisseur sans percevoir de rémunération et qui auront donc moins envie de travailler avec lui à l’avenir.

Étape 7 – Signer l’avant-contrat

La septième étape concerne la signature de l’avant-contrat qui peut être :

une promesse unilatérale de vente ;
un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).

Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l’acheteur n’est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l’option ou non (c’est-à-dire d’acheter ou non le bien). Il le réserve ainsi pendant un délai clairement précisé et le vendeur s’engage à ne pas le vendre à un autre acheteur.

Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l’acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l’acheteur sauf s’il comporte une clause suspensive prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l’une ou des 2 parties.

Les deux types d’avant-contrat permettent d’engager le vendeur sur le transfert de la propriété, aussi appelé mutation. Comme son nom l’indique, il s’agit de la passation du titre de propriété par lequel une nouvelle personne devient propriétaire d’un bien initialement en possession d’autre personne.

L’avant-contrat peut notamment prendre deux formes :

un acte sous signature privée, réalisé directement par le vendeur et l’acheteur, avec l’appui éventuel d’un agent immobilier par exemple ;
un acte authentique, établi par un notaire.

La signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire mais elle est recommandée pour exprimer l’accord mutuel du vendeur et de l’acheteur sur la vente et ses conditions.

Étape 8 – Obtenir un financement

La huitième étape consiste à obtenir un crédit immobilier, si cela est applicable.

En effet, certains investisseurs pourront et voudront acheter cash le bien immobilier objet de leur projet. Dans ce cas, il y a tout de même un certain délai entre l’avant-contrat et le contrat définitif pendant lequel le notaire réalise un certain nombre de démarches et vérifications administratives nécessaires pour que la vente puisse avoir lieu.

Cependant, la plupart des investisseurs doivent ou veulent recourir au crédit immobilier pour financer tout ou partie de leur investissement locatif. L’investisseur avisé a notamment demandé l’insertion d’une clause suspensive d’obtention d’un financement dans l’avant-contrat. Cette clause lui permet notamment de se désister de l’achat du bien si jamais il ne parvient pas à obtenir un financement aux conditions convenues d’un commun accord avec le vendeur dans la promesse unilatérale de vente ou dans le compromis de vente. Il dispose généralement d’un délai allant de deux à trois mois pour obtenir une offre de prêt

Au cours de cette étape, il faut s’affairer à rechercher le meilleur financement possible. Certains investisseurs minimisent l’importance d’obtenir les meilleures conditions possibles pour leur financement, déjà heureux d’avoir pu en obtenir un. Pourtant, l’impact financier est conséquent sur la durée d’un crédit immobilier, ne serait-ce que pour une différence de 0,10% sur le taux du crédit.

Pour ce faire, l’investisseur doit établir un dossier bancaire détaillé, contenant notamment un business plan convaincant. Le but est non seulement de rassurer la banque quant à la solidité et au sérieux du projet mais également d’obtenir les conditions d’emprunt les plus attractives possibles.

Étape 9 – Signer l’acte de vente définitif

La neuvième étape concerne la signature de l’acte de vente définitif.

Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies, l’acte définitif est rédigé et signé chez un notaire. L’investisseur devient alors immédiatement propriétaire du bien et le notaire lui remet une attestation de propriété immobilière.

Ce contrat est également appelé acte authentique car, contrairement à l’avant-contrat, il doit obligatoirement être réalisé chez un notaire qui authentifie la signature par son rôle d’officier public et ministériel.

La remise des clés à l’investisseur se fait généralement à l’issue de la séance de signatures.

Étape 10 – Réaliser les travaux et aménagements

La dixième étape ne s’applique pas à tous les projets d’investissement immobilier locatif. Elle est valable pour les biens nécessitant des travaux de rénovation mais aussi pour les stratégies locatives nécessitant de meubler ou d’équiper le bien avant sa mise en location.

Il s’agit de procéder à la réalisation technique des travaux mais aussi de suivre et maîtriser les budgets et les délais. C’est une étape cruciale pour la réussite financière du projet, d’autant plus si le montant des travaux est élevé. La réalisation des travaux peut être décomposée en trois parties.

Tout d’abord, la conception et la préparation des travaux consiste à réfléchir en amont au rendu final souhaité, sans oublier d’intégrer à la réflexion des éléments comme la décoration et l’ameublement. Il faut notamment étudier point par point chaque étape de la réalisation des travaux et établir concrètement la manière dont on souhaite que les travaux et l’aménagement se déroulent afin d’anticiper au maximum les éventuels problèmes. C’est le moment de réaliser les plans d’agencement et les plans techniques détaillés pour chaque corps d’état. Le planning des travaux doit également être réfléchi afin d’établir des délais et assurer une bonne coordination entre les différentes entreprises qui interviendront. Enfin, les budgets à respecter doivent être déterminés en réalisant plusieurs demandes de devis. Cette phase de préparation peut être longue et elle est parfois négligée. Néanmoins, une bonne préparation est souvent la clé d’un chantier qui se déroule ensuite de manière optimale.

Ensuite vient l’étape de réalisation des travaux et de suivi. Dans le cas de travaux importants, il peut être judicieux de les confier à une entreprise générale alors responsable de la totalité du projet de rénovation. Les entreprises générales rassemblent en interne les différents métiers du bâtiment ou s’occupent de sous-traiter les prestations qu’elles ne peuvent effectuer elles-mêmes. Sinon, il est possible de faire appel à plusieurs artisans spécialisés (électricien, maçon, plaquiste, peintre, etc…), ce qui demandera cependant de bien les coordonner. Pour des travaux moins importants, comme un simple rafraîchissement par exemple, il va de soi que faire appel soi-même aux quelques artisans nécessaires peut être la bonne solution. Dans tous les cas, il est nécessaire à cette étape d’instaurer une routine de suivi des travaux, par exemple hebdomadaire, afin de vérifier la qualité d’exécution des prestations et le respect des délais et des budgets. Cela sera aussi l’occasion d’aborder avec les artisans les éventuels problèmes et aléas dans le but de trouver des solutions de manière efficace et réactive.

Enfin, lorsque les travaux sont terminés, il reste une dernière étape à ne surtout pas oublier. Il s’agit de la réception du chantier. Il est primordial de la réaliser, notamment dans le cas de travaux important, car c’est à ce moment que le propriétaire investisseur accepte officiellement les prestations qui ont été réalisées et que démarrent les différentes garanties relatives aux travaux.

Pour chacune de ces étapes, il est possible de faire appel à différents professionnels afin d’être accompagné dans les réflexions, les études, la conception, le suivi et la réalisation des travaux, de la décoration et de l’ameublement. L’investisseur peut aussi, s’il en a les compétences, l’envie et le temps, décider de réaliser lui-même une partie de ces missions. Il est tout de même intéressant de ne pas oublier que l’important est de réaliser un projet rentable. Ainsi, la mise en location doit se faire dans les meilleurs délais. Si l’investisseur souhaite réaliser lui-même d’importants travaux, il faut alors comparer l’économie réalisée à ne pas passer par une entreprise vis-à-vis de la perte d’exploitation potentielle liée à une durée de travaux probablement allongée.

Étape 11 – Mettre le bien en location

La onzième et dernière étape de la réalisation d’un investissement locatif concerne la mise en location du bien afin de trouver un locataire et commencer à percevoir des loyers.

Pour ce faire, il est tout d’abord nécessaire de réactualiser les potentielles conditions financières de la location. En effet, celles-ci ont pu évoluer à la hausse ou à la baisse depuis l’analyse de la rentabilité du projet. Il suffit d’utiliser la méthode des comparables en regardant, dans les petites annonces, les loyers demandés pour des biens sensiblement similaires.

Ensuite, à moins d’avoir déjà connaissance d’un candidat à la location, il faut généralement se pencher sur la rédaction d’une petite annonce. Celle-ci doit souvent contenir certaines mentions obligatoires pour être en règle et suivre certaines recommandations pour être efficace.

Enfin, la réalisation des visites et le choix du locataire ne doivent pas être négligées. Plus le travail de sélection est correctement effectué, plus la gestion locative sera facilitée et meilleure sera la rentabilité de l’investissement.

Conclusion

Une fois que vous avez eu le déclic et que vos motivations pour réaliser un investissement immobilier locatif sont supérieures à vos freins, entre 9 et 11 étapes vous séparent de la concrétisation de votre projet :

Étape 1 – Calculer son budget d’investissement
Étape 2 – Définir les contours du projet
Étape 3 – Chercher et trouver le bien adéquat
Étape 4 – Faire l’analyse financière des biens présélectionnés
Étape 5 – Rédiger et transmettre une offre d’achat
Étape 6 – Valider tous les éléments du bien retenu
Étape 7 – Signer l’avant-contrat
Étape 8 – Obtenir un financement
Étape 9 – Signer l’acte de vente définitif
Étape 10 – Réaliser les travaux et aménagements
Étape 11 – Mettre le bien en location

Et vous, avez-vous eu le déclic ? À quelle étape êtes-vous ? Dites-le nous en commentaire !

Nous souhaitons en savoir plus sur votre avancement afin de vous proposer du contenu et des outils toujours plus adaptés à vos besoins et vous aider au mieux à concrétiser et réussir vos investissements immobiliers !

À ce titre, comme évoqué au cours de cet article, nous avons déjà prévu de vous apporter encore plus de valeur dans les prochains mois en mettant notamment à votre disposition :

un outil de calcul du budget d’investissement, prévu pour octobre 2022 ;
un guide pratique de la visite immobilière, prévu pour novembre 2022 ;
un guide pratique de la négociation immobilière, prévu pour décembre 2022 ;
un simulateur de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, pour comparer différentes stratégies locatives, analyser tous les régimes fiscaux applicables et générer un dossier de présentation pour vos demandes de financement, prévu pour le début de l’année 2023.

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