Les stratégies locatives de l’immobilier touristique

Continuons cette série de publications sur les stratégies locatives avec l’immobilier touristique.

On dénombre trois stratégies locatives principales : le meublé de tourisme classique, le meublé de tourisme classé et la chambre d’hôtes. Toutes sont des stratégies de location de courte durée.

Pour chacune des stratégies, nous aborderons la définition, les caractéristiques principales, les marchés cibles et les régimes fiscaux applicables.

Le meublé de tourisme classique

Définition du meublé de tourisme classique

Un meublé de tourisme classique est une maison meublée ou un appartement meublé offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme.

Il est notamment précisé que le logement doit être à l’usage exclusif du locataire, c’est-à-dire que le propriétaire n’est pas présent dans le bien pendant la location.

De plus, comme indiqué dans notre précédent article sur les stratégies locatives de l’immobilier résidentiel, le logement doit au minimum comporter certains éléments d’équipement, de confort et de mobilier pour être qualifié de meublé.

Caractéristiques principales du meublé de tourisme classique

La réservation d’un meublé de tourisme classique s’effectue par un contrat de location écrit entre le propriétaire et le locataire ou entre l’agence immobilière qui gère le bien et le locataire. Le contrat doit être signé en 2 exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire.

Sur les plateformes de location comme Airbnb, il n’y a souvent pas de contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire, mais simplement un récapitulatif de la réservation et des conditions de location. Dès lors, il est important de regarder le fonctionnement de chaque plateforme et de prévoir, si besoin, la signature d’un contrat de location dans le processus de location et d’accueil des clients.

Le logement peut être loué pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par locataire. À la fin de la période de 90 jours, le contrat ne peut pas être renouvelé avec le même locataire. Le contrat doit également préciser la date de prise d’effet de la location.

Le contrat doit également indiquer le prix de la location et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution) ainsi que le montant prévisionnel de la taxe de séjour.

Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Il doit le restituer en respectant ce qui a été convenu dans le contrat de location. La restitution a lieu, en général, en fin de séjour ou dans les jours qui suivent.

Le locataire peut décider de partir de façon anticipée du logement. Cependant, aucun remboursement partiel n’est automatiquement dû par le propriétaire.

Le propriétaire est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune, dans la plupart des villes de France. C’est la commune qui vote le montant de la taxe de séjour applicable sur son sol. Depuis le 1^er janvier 2019, les plateformes de location ont l’obligation de collecter et reverser la taxe de séjour. Par contre, pour toutes les réservations effectuées en direct entre le propriétaire et le locataire, il faut penser à la faire payer au locataire et la reverser à la ville.

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il faut préalablement s’assurer que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment la location d’un meublé de tourisme.

Enfin, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme classique doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le logement.

Marchés cibles pour le meublé de tourisme classique

Le meublé de tourisme classique est une stratégie locative relativement répandue en France depuis longtemps. Cependant, elle s’est fortement développée avec l’essor de l’économie collaborative et l’émergence de plateformes de location comme Airbnb, Booking.com et Abritel.

On la retrouve en plus grande proportion dans les villes et régions touristiques, ainsi que dans les villes d’affaires et bassins d’emploi. Elle s’adresse principalement aux vacanciers mais elle attire aussi les professionnels en déplacement. On parle de tourisme de loisirs et de tourisme d’affaires.

Pour cette stratégie, il est important d’analyser le marché sur l’intégralité de l’année. En effet, le taux de remplissage est plus élevé lors des périodes de vacances grâce au tourisme de loisirs mais, dans les grandes villes, il reste tout de même intéressant le reste de l’année. En revanche, dans des villes de plus petite taille, cette stratégie est beaucoup plus impactée par les périodes de basses saisons, comme cela peut-être le cas proche de la mer ou des stations de ski. Pour faire face à cela, il peut-être possible de mixer une stratégie de courte durée en haute saison avec une stratégie de longue durée le reste de l’année.

En outre, cette stratégie permet de booster le rendement locatif d’un logement meublée, à condition d’avoir un taux de vacance locative raisonnable. De plus, elle permet de profiter de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

Régimes fiscaux applicables au meublé de tourisme classique

Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme classiques sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le régime micro et le régime réel. Les règles diffèrent selon que le montant des recettes locatives encaissées est inférieur ou supérieur à 72’600€.

Lorsque le propriétaire tire de meublés de tourisme classiques des recettes locatives inférieures à 72’600€, il est automatiquement soumis au régime micro des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%. Il est réputé représenter les charges supportées par le propriétaire. Les revenus après abattement sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Remarque

Le propriétaire peut renoncer au régime micro et opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus favorable. L’option pour le régime réel est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf si le propriétaire y renonce.

Lorsque le propriétaire tire de meublés de tourisme classiques des recettes locatives supérieures à 72’600€, il est automatiquement soumis au régime réel des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier c’est-à-dire comptabiliser une charge pour tenir compte de la dépréciation du logement dans le temps. Les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

S’il est loueur en meublé non professionnel et ne réalise pas plus de 23’000€ de recettes grâce à la location de courte durée, alors le propriétaire est redevable de prélèvements sociaux auprès des impôts.

S’il est loueur en meublé professionnel, alors le propriétaire doit s’acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF. C’est également le cas s’il est loueur en meublé non professionnel mais réalise plus de 23’000€ de recettes grâce à la location de courte durée.

Le propriétaire de meublés de tourisme classiques peut également choisir d’imposer ses revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés (IS) via une société civile immobilière (SCI) ou un autre type de société. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier. Les bénéfices nets alors imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 38’120€ puis au taux normal de 25% au-delà.

Le meublé de tourisme classé

Définition du meublé de tourisme classé

Un meublé de tourisme classé est un meublé de tourisme classique qui a fait l’objet d’un classement par un organisme compétent.

Le classement a pour objectif d’indiquer au futur locataire un niveau de confort et de prestation. Il comporte 5 catégories allant de une à cinq étoiles, il est volontaire et il a une validité de 5 ans.

La grille de classement contient 133 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Afin d’obtenir le classement de son logement, le propriétaire doit faire réaliser une visite de son bien. Pour ce faire, il s’adresse à un organisme de son choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés à l’article L. 324-1 du Code du Tourisme.

Caractéristiques principales du meublé de tourisme classé

Les caractéristiques principales d’un meublé de tourisme classé sont identiques à celles d’un meublé de tourisme classique.

Marchés cibles pour le meublé de tourisme classé

Les marchés cibles d’un meublé de tourisme classé sont identiques à ceux d’un meublé de tourisme classique.

Régimes fiscaux applicables au meublé de tourisme classé

La principale différence du meublé de tourisme classé par rapport au meublé de tourisme classique est sa fiscalité plus avantageuse.

Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme classés sont également imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le régime micro et le régime réel. Mais, pour le meublé de tourisme classé, les règles diffèrent selon que le montant des recettes locatives encaissées est inférieur ou supérieur à 176’200€.

Lorsque le propriétaire tire de meublés de tourisme classés des recettes locatives inférieures à 176’200€, il est automatiquement soumis au régime micro des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71%. Il est réputé représenter les charges supportées par le propriétaire. Les revenus après abattement sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Remarque

Lorsque le propriétaire tire de meublés de tourisme classés des recettes locatives supérieures à 176’200€, il est automatiquement soumis au régime réel des BIC. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier c’est-à-dire comptabiliser une charge pour tenir compte de la dépréciation du logement dans le temps. Les bénéfices sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire de meublés de tourisme classés peut également choisir d’imposer ses revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés (IS) via une société civile immobilière (SCI) ou un autre type de société. Dans ce cas, les recettes locatives sont diminuées du montant réel des charges et frais supportés par le propriétaire (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, etc…). Le propriétaire peut également amortir le bien immobilier. Les bénéfices nets alors imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 38’120€ puis au taux normal de 25% au-delà.

La chambre d’hôtes

Définition de la chambre d’hôtes

Une chambre d’hôtes est une chambre meublée située chez l’habitant offerte à la location à des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations, selon l’article L324-3 du Code du Tourisme.

La location d’une chambre d’hôtes comprend obligatoirement la fourniture groupée d’une nuitée (incluant la fourniture de linge de maison) et du petit-déjeuner. Le ménage des chambres et des sanitaires doit être assuré quotidiennement, sans frais supplémentaires.

La surface minimale de chaque chambre doit être de 9 m² (hors sanitaires), avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum. Généralement, pour des raisons commerciales, il est admis qu’une chambre ne peut pas être inférieure à 12 m².

Chaque chambre doit donner accès (directement ou indirectement) à une salle d’eau et à un WC et être en conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité et la salubrité.

La dénomination table d’hôtes indique que le loueur de chambres d’hôtes propose une offre de repas. La table d’hôtes n’est pas un restaurant. C’est une prestation qui vient en complément de l’hébergement, réservée aux seuls occupants des chambres d’hôtes. Le repas doit être pris à la table familiale. Il doit être constitué d’un seul menu.

Les chambres d’hôtes ne peuvent pas faire l’objet d’un classement mais il existe plusieurs labels pour attester de leur qualité (Gîtes de France, Clévacances France, Fleurs de soleil, etc…). Ils sélectionnent et labellisent les chambres d’hôtes selon leurs propres critères, notamment sur les équipements, les extérieurs, les services complémentaires, etc…

Caractéristiques principales de la chambre d’hôtes

L’activité de location de chambres d’hôtes est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes. L’accueil est assuré par l’habitant.

Le prix est libre, mais doit tenir compte du confort de la chambre, des prestations offertes et de l’attrait touristique de la région. Le loueur de chambres d’hôtes est soumis aux mêmes obligations de transparence qu’un hôtelier vis-à-vis du client concernant l’information sur les prix.

Les informations suivantes doivent notamment être indiquées à l’extérieur de l’établissement et à proximité de l’entrée principale du public :

le prix de la prochaine nuitée en chambre double, ou le prix maximum pratiqué pour une nuitée en chambre double pendant une période incluant la prochaine nuitée ;
si un petit-déjeuner est servi ou non (et si le prix de cette prestation est ou non inclus dans le prix de la nuitée) ;
si une connexion à l’internet est accessible ou non depuis les chambres (et si le prix de cette prestation est ou non inclus dans le prix de la nuitée) ;
comment accéder à l’information sur les prix de l’ensemble des autres prestations commercialisées.

En plus des informations ci-dessus, les informations suivantes doivent notamment être indiquées au lieu de réception de la clientèle :

les heures d’arrivée et de départ (et les suppléments appliqués en cas de départs tardifs) ;
l’information sur les prix de l’ensemble des autres prestations commercialisées.

Enfin, les informations suivantes doivent notamment être indiquées dans les chambres :

l’ensemble des prix des prestations fournies accessoirement aux nuitées ou séjours ;
comment accéder à ces informations.

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il faut préalablement s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de chambres d’hôtes.

Lorsque l’activité de chambres d’hôtes est exercée à titre habituel, elle constitue une activité commerciale. Le loueur de chambre d’hôtes doit s’inscrire au RCS. Si l’activité est exercée en complément d’une activité professionnelle habituelle déjà déclarée au RCS, l’ouverture d’un nouvel établissement est à déclarer à l’aide d’un formulaire P2. Si l’activité est exercée en complément d’une activité salariée, une déclaration de début d’activité non salariée doit être souscrite auprès du CFE de la chambre de commerce et d’industrie du lieu de la chambre d’hôtes.

Enfin, toute personne qui offre à la location une chambre d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le logement.

Marchés cibles pour la chambre d’hôtes

La chambre d’hôtes est une stratégie locative majoritairement présente en milieu rural. En effet, près de 3 chambres d’hôtes sur 4 se trouvent à la campagne, 10% sont en ville et 15% sont en bord de mer ou en montagne.

Elle s’adresse principalement aux touristes et, contrairement aux meublés de tourisme, touche peu le tourisme d’affaires.

Pour cette stratégie aussi, il est important d’analyser le marché sur l’intégralité de l’année. Le taux de remplissage ne dépendant quasi exclusivement du tourisme de loisirs, il est primordial de s’assurer que le flux soit suffisamment important. Cependant, la clientèle des chambres d’hôtes est aussi partiellement constituée de touristes plus ou moins locaux, qui peuvent être attirés par une chambre d’hôtes en dehors des périodes de vacances.

Enfin, le propriétaire vivant sur place, il est essentiel de s’installer dans un lieu où l’on se sente bien. Il faut pouvoir se projet avec sa famille ou ses proches et pouvoir y vivre pendant plusieurs années. Souvent, l’activité de chambres d’hôtes est autant un projet de vie qu’un projet immobilier. Il est donc particulièrement important d’aimer sa région et sa maison si on veut bien accueillir ses hôtes.

Régimes fiscaux applicables à la chambre d’hôtes

La fiscalité applicable à la location de chambres d’hôtes est la même que celle applicable à la location de meublés de tourisme classés.

S’il ne réalise pas plus de 5’348€ de recettes grâce à la location de chambres d’hôtes, alors le propriétaire est redevable de prélèvements sociaux auprès des impôts.

S’il réalise plus de 5’348€ de recettes grâce à la location de chambres d’hôtes, alors le propriétaire doit s’acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.

Conclusion

Les trois stratégies locatives principales de l’immobilier touristique sont relativement proches. Notons que le meublé de tourisme peut toucher le tourisme de loisirs comme le tourisme d’affaires alors que la chambre d’hôtes est plutôt cantonnée au premier.

Le choix de l’investisseur pourra également être influencé par la fiscalité des différentes stratégies. En effet, les disparités entre les régimes applicables sont relativement importantes, tout comme les conséquences financières qui les accompagnent.

Dans le prochain article, nous évoquerons les stratégies locatives de l’immobilier professionnel. Abonnez-vous à notre newsletter pour ne pas rater sa sortie !

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