Les principaux intervenants lors d’un investissement locatif

Des professionnels de l’immobilier aux professionnels du bâtiment, en passant par les professionnels du crédit, du droit et du conseil, les différents intervenants impliqués dans un investissement immobilier locatif sont nombreux.

Au-delà de l’acheteur et du vendeur naturellement, découvrons les diverses parties prenantes concernées.

Les professionnels de l’immobilier

Certains aspirants investisseurs écartent radicalement la possibilité de recourir à un professionnel de l’immobilier dans le cadre de leur projet d’investissement locatif. En effet, ils estiment notamment que leur rémunération n’est pas justifiée et qu’elle conduira nécessairement à un investissement moins rentable.

Toutefois, ces professionnels ont parfois une importante base de données de produits disponibles à la vente et peuvent également permettre d’accéder à des biens hors marché. En outre, un professionnel compétent pourra être de bon conseil pour dénicher le bien adapté à la stratégie locative retenue par l’investisseur.

L’agent immobilier

Parmi les professionnels de l’immobilier, le premier qui vient à l’esprit est bien évidemment l’agent immobilier. Il agit en tant qu’intermédiaire pour la réalisation d’une transaction ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.

En tant que professionnel, l’agent immobilier est notamment tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients. Il doit s’assurer de la régularité de la transaction ou de la location et ainsi transmettre toutes les informations nécessaires aux parties concernées.

L’exercice de la profession d’agent immobilier requiert l’exécution de deux formalités administratives particulières :

l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle, soumise à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour 3 ans ;
l’agent immobilier doit disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle en cas de détention de fonds, d’effets ou de valeurs déposés par les clients (cette obligation n’est pas requise lorsque les agences se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération).

L’agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l’acte qu’il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu’il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l’existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc…).

Les salariés et les agents commerciaux employés par un agent immobilier sont des négociateurs immobiliers. L’agent immobilier leur fournit une attestation d’habilitation permettant de justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs. Il les habilite notamment à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Le mandataire immobilier

Contrairement à l’agent immobilier, le mandataire est un agent commercial qui ne dispose pas de la carte professionnelle. Il exerce son activité et reçoit les mandats de vente et de location au nom d’un agent immobilier.

Le mandataire immobilier est donc un professionnel indépendant qui bénéficie du statut d’agent commercial et qui est lié à un agent immobilier par un contrat de mandat.

Leur nombre n’a cessé de croître depuis les années 2000 et le développement des réseaux de mandataires comme IAD, SAFTI et Capifrance.

La Maison des Mandataires estime qu’en 2022 plus de 20% des transactions immobilières sont réalisées par des mandataires en France.

Le chasseur immobilier

Le chasseur immobilier est mandaté par un acquéreur pour trouver un bien immobilier correspondant à ses critères et son budget.

Effectuant un service de recherche sur-mesure, il prospecte et sélectionne toute annonce immobilière qui lui semble répondre à la demande de son client.

Il est un intermédiaire positionné du côté de l’acquéreur qui lui permet de gagner du temps en effectuant les recherches et les visites mais aussi parfois de l’argent en négociant le prix de vente.

Les acquéreurs qui font généralement appel à un chasseur immobilier se trouvent dans des zones tendues où la demande est très forte ou manquent de temps pour faire les visites en raison de leur emploi du temps chargé ou de la distance avec leur domicile.

Le manque de disponibilité est une des principales raisons de recourir aux services d’un chasseur immobilier. Être réactif et disponible pour les visites est nécessaire pour assurer le succès d’un investissement locatif. Enchaîner les visites peut s’avérer chronophage et même parfois impossible à organiser. Il faut avoir du temps pour rechercher un bien et c’est là le principal atout du chasseur.

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier assure la conception, la construction et la commercialisation de programmes immobiliers neufs divers : appartements, maisons, résidences de tourisme ou de services, bureaux, locaux commerciaux, etc…

La promotion immobilière s’effectue en plusieurs étapes qui sont la prospection du foncier, la conception du programme, la réalisation de la construction et enfin la commercialisation de l’ensemble. En outre, le promoteur coordonne tous les corps de métiers qui interviennent, de la création à la vente des différents lots du programme.

L’activité du promoteur immobilier peut être exercée de deux façons :

en tant que maître d’ouvrage délégué, le promoteur est mandaté par un maître d’ouvrage, auquel il est lié par un contrat de promotion, qui fonctionne comme un mandat ;
en tant que maître d’ouvrage, le promoteur conçoit et construit son propre programme, qu’il finance avec ses fonds propres.

On notera qu’un promoteur immobilier spécialisé dans la construction de maisons est appelé constructeur de maisons individuelles.

Lorsque le projet d’un investisseur immobilier porte sur un bien neuf, notamment pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, l’investisseur aura alors probablement affaire à un promoteur.

Le marchand de biens

Le marchand de biens achète des biens immobiliers afin de les revendre en réalisant un bénéfice. Les biens concernés peuvent être des immeubles, des appartements, des maisons, des fonds de commerce et des actions ou parts de sociétés immobilières.

Pour créer de la valeur et réaliser un profit, le marchand de biens doit notamment rénover les biens, les agrandir, les surélever ou encore les découper.

En tant qu’investisseur immobilier, on peut être amené à traiter avec un marchand de biens pendant les phases de recherche et d’acquisition.

Les professionnels du crédit

Les banques et établissements de crédit

L’établissement de crédit est une société financière dont l’activité principale consiste à réaliser des opérations de banque. Parmi ces opérations de banque, l’octroi de crédit immobilier est celle qui intéresse tout particulièrement l’investisseur locatif.

En effet, la plupart des aspirants acquéreurs n’ont pas la trésorerie nécessaire pour acheter un bien immobilier au comptant. La plupart des transactions sont donc concrétisées à l’aide d’un crédit, qu’il soit partiel ou total.

Notons qu’il existe plusieurs types d’établissements de crédit. On recense notamment les banques traditionnelles, les banques mutualistes, les banques coopératives, les sociétés financières, les caisses de crédit municipal et les institutions financières spécialisées.

Le courtier

Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire entre un établissement de crédit et un particulier en quête de capitaux afin de financer l’acquisition d’un bien immobilier.

Il travaille avec plusieurs organismes prêteurs, dont il met en concurrence et compare les propositions, afin d’obtenir les meilleures conditions pour son client. Il s’efforce notamment de négocier le taux d’intérêt du crédit immobilier, les garanties, le taux de l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les potentiels coûts de remboursement anticipé. Le courtier en crédit immobilier n’est rémunéré qu’en cas de réalisation du prêt par son client.

Le courtier peut accompagner les candidats emprunteurs à différents moments :

avant le projet immobilier, afin de faire une simulation de financement et réaliser des études de capacité d’investissement ;
au moment de signer une promesse de vente ou un contrat de réservation, afin de valider le plan de financement et la faisabilité du projet sur la base de montants réels ;
avant de signer l’acte de vente définitif, afin d’analyser et comparer les offres de prêt obtenues ;
avant la fin du remboursement de l’emprunt, afin de renégocier le crédit et d’en diminuer le coût.

Le gain de temps et le gain d’argent sont les deux principales motivations pour un investisseur de recourir aux services d’un courtier en crédit immobilier, dont les conseils avisés sont également appréciés.

L’assureur

Les compagnies d’assurance interviennent à différents titres lors d’un investissement locatif.

Dans tous les cas, il est nécessaire de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou une assurance multirisque professionnelle pour assurer le bien immobilier acquis contre un certain nombre de risques. Les incendies, les dégât des eaux, le gel, les accidents électriques, les tempêtes et aléas climatiques, les inondations et les bris de vitre font par exemple partie des risques couverts.

Dans le cas du recours au crédit immobilier, il est également nécessaire de souscrire une assurance emprunteur. Elle prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement d’un prêt lorsque l’emprunteur décède, perd son autonomie de manière totale et irréversible, est dans une situation d’invalidité permanente (totale ou partielle) ou encore se trouve en incapacité temporaire de travail (totale ou partielle). Elle peut également couvrir une éventuelle perte d’emploi si l’emprunteur a choisi cette option supplémentaire.

Enfin, l’investisseur peut souhaiter se protéger contre d’éventuels impayés. L’assurance garantie loyers impayés (GLI) permet à un propriétaire de percevoir une indemnisation dans le cas où son locataire ne verse plus le loyer. La compagnie d’assurance rembourse non seulement les loyers impayés et les dégradations mais aussi la procédure et les frais de contentieux. Cette garantie offre le double avantage d’éviter au bailleur une perte de revenus liée à un défaut de paiement du locataire et d’assouplir les conditions d’attributions d’un logement pour les locataires.

Les professionnels du droit et du conseil

Le notaire

Le notaire est un officier public et ministériel chargé d’authentifier les actes pour le compte de ses clients. Il a également un rôle de conservation des actes et de conseil juridique. Parfois, le recours au notaire est obligatoire.

En outre, dans le cadre d’une transaction immobilière, acheteur et vendeur doivent nécessairement passer par un notaire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Il est fortement recommandé de toujours faire appel à son propre notaire lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Même si le notaire est supposé être impartial et objectif, faire intervenir son notaire permet de bénéficier de conseils personnalisés et de défendre au mieux ses propres intérêts.

Pour estimer les frais d’acquisition collectés par le notaire, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit.

L’avocat

L’avocat est un professionnel du droit et de la justice dont le triple rôle est de conseiller, assister et défendre des particuliers et des entreprises. Lors d’un investissement locatif, on peut solliciter cet intervenant pour différentes raisons et divers besoins.

Premièrement, on peut naturellement recourir aux services d’un avocat pour ses conseils en droit de l’immobilier. Cette discipline couvre notamment le droit relatif aux immeubles, à la copropriété, aux rapports locatifs, aux transactions, au régime des biens, aux troubles de voisinage, aux impôts et taxes fonciers, etc…

Deuxièmement, le recours à un avocat peut être utile pour ses compétences en droit des sociétés. Lorsqu’on souhaite créer une société pour investir dans l’immobilier, comme une société civile immobilière (SCI) par exemple, il est judicieux de se faire aider par un avocat, pour la rédaction des statuts notamment.

Troisièmement, on peut solliciter un avocat pour ses compétences en droit fiscal. La fiscalité immobilière est relativement complexe mais elle constitue un des facteurs clés de la future rentabilité d’un projet immobilier. L’impact de la fiscalité doit être mesuré par anticipation afin de choisir une stratégie locative et un régime fiscal adaptés à la situation et aux objectifs de l’investisseur.

Quatrièmement, l’assistance d’un avocat peut porter sur le droit de l’urbanisme. Ce dernier regroupe l’ensemble des règles juridiques établies afin d’assurer la conformité de l’aménagement de l’espace aux objectifs de l’administration publique. On le retrouve notamment lorsqu’une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour aménager ou construire un bien, telle qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.

Enfin, on peut se tourner vers un avocat pour ses conseils en droit de la construction. Cette branche du droit encadre les relations entre les maitres d’ouvrage ou propriétaires des ouvrages, les concepteurs de biens immobiliers (promoteurs, architectes) et les maitres d’œuvre qui sont chargés de la réalisation des ouvrages.

L’expert-comptable

L’expert-comptable peut intervenir dans le cadre de missions diverses lors d’un investissement locatif.

De même que l’avocat, il peut conseiller l’aspirant investisseur sur la structure juridique, le régime fiscal et le régime social (si cela est applicable) adaptés à son projet. Ses connaissances en comptabilité et en fiscalité lui permettent notamment de simuler les différentes options offertes à l’investisseur afin de l’aider à faire le bon choix.

De plus, en tant que spécialiste de la déclaration des revenus des particuliers et des entreprises, l’expert-comptable peut s’occuper des démarches annuelles incombant aux investisseurs immobiliers. Ses compétences en la matière lui permettent d’utiliser l’ensemble des dépenses et charges déductibles afin d’optimiser l’imposition des revenus immobiliers.

Le conseiller en gestion de patrimoine

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est un professionnel qui analyse, structure, préserve et développe le patrimoine de ses clients.

En tant qu’expert de l’investissement, il identifie notamment les placements à privilégier et les éventuels dispositifs de défiscalisation pertinents pour l’investisseur.

Régulièrement cité comme le placement préféré des Français, l’investissement locatif est souvent suggéré par les CGP. D’aucuns deviennent donc des investisseurs immobiliers par le biais des recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine.

En outre, les produits immobiliers de défiscalisation, comme ceux permettant de bénéficier de la loi Pinel, font partie des solutions proposées. Néanmoins, l’avantage fiscal ne doit jamais être considéré seul. Un bien peut offrir une défiscalisation intéressante en apparence mais ne doit pas forcément être retenu s’il est trop peu rentable par ailleurs ou trop mal situé par exemple.

Les professionnels du bâtiment

L’architecte

L’architecte est avant tout l’intervenant qui conçoit les plans d’un bien immobilier dans le cadre d’un projet de construction ou de rénovation. Il peut également assurer un rôle de conseil, effectuer les démarches d’autorisation d’urbanisme, gérer l’appel d’offres et suivre les travaux.

Son concours est obligatoire pour élaborer les plans du dossier de permis de construire dans les deux cas suivants :

un particulier qui construit un bâtiment dont la surface de plancher est supérieure à 150 m² ;
une personne morale, quel que soit le projet de construction ou de travaux.

Ses compétences en agencement des bâtiments et en optimisation des espaces peuvent être particulièrement utiles dans le cadre d’un investissement locatif nécessitant des travaux de rénovation.

L’architecte saura en effet préserver les atouts du bien, ceux qui font son charme notamment, tout en y ajoutant des éléments de confort. La mise en location n’en sera que facilitée et la satisfaction des futurs locataires assurée.

Les artisans et entreprises de travaux

Les artisans et entreprises de travaux représentent les différents corps d’état du bâtiment. Ils exercent une activité professionnelle de fabrication, de transformation, de réparation ou de prestation de services relevant de l’artisanat.

Les corps d’état désignent chacun des métiers et spécialités du bâtiment. Ils sont regroupés en deux principales catégories : le gros-œuvre et le second-œuvre.

Le gros-œuvre (GO) concerne la construction de la structure et de l’ossature de l’ouvrage : fondations, murs, poteaux, radiers, planchers, paliers, balcons, charpente.

Le second-œuvre concerne l’habillage de la structure et notamment :

le clos et couvert (CEC) pour assurer l’étanchéité à l’eau et à l’air de l’ouvrage : couverture, menuiserie extérieure, isolation, bardage, etc…
le corps d’état secondaire (CES) pour la réalisation des finitions : menuiserie intérieure, plâtrerie, cloisonnement, doublage, faux-plafond, revêtement des sols, revêtement des murs, etc…
le corps d’état Chauffage-Ventilation-Clim-Electricité (CVCE) aussi appelé corps d’état technique (CET) pour la mise en place des réseaux secs et humides : électricité, chauffage, ventilation, climatisation, plomberie, téléphonie, interphonie, visiophonie, wifi, etc…

Pour réaliser ses travaux de construction ou de rénovation, l’investisseur peut faire appel à des artisans séparés ou à une entreprise générale. Une entreprise générale de travaux, aussi appelée entreprise tous corps d’état (TCE), regroupe tous les corps de métiers en interne et s’occupe de les coordonner sur le chantier.

Opter pour une entreprise générale permet d’avoir un interlocuteur unique, ce qui facilite les échanges, mais coûte habituellement plus cher, car l’entreprise facture une marge supplémentaire pour ce rôle de coordinateur.

Opter pour des artisans séparés permet de bénéficier d’une plus grande expertise, car ce sont souvent des professionnels passionnés qui connaissent tout de leur métier, et coûte généralement moins cher, car c’est l’investisseur qui assure la coordination des travaux. En revanche, il peut être difficile et chronophage de coordonner efficacement chacun des corps de métiers, ce qui entraîne plus facilement des retards sur le chantier.

Le décorateur d’intérieur

Le décorateur d’intérieur aménage, équipe, meuble et décore les espaces intérieurs en tenant compte de la stratégie locative et du budget de l’investisseur.

Il intervient en milieu privé et professionnel (biens résidentiels, touristiques et professionnels) afin d’apporter une plus-value esthétique à un bien immobilier.

Particulièrement efficace pour mettre un bien en valeur et retenir l’attention de potentiels locataires, le décorateur d’intérieur s’avère être un partenaire opportun pour la location de logements meublés, la location touristique et la location professionnelle équipée.

Conclusion

Les intervenants sont nombreux lors d’un investissement locatif et représentent tous les secteurs d’activité qui touchent de près ou de loin à l’immobilier.

Selon la nature du bien, la stratégie locative et les besoins du projet, l’investisseur n’aura pas nécessairement affaire à l’ensemble des parties prenantes présentées ci-dessus.

Connaître le rôle et l’étendue des compétences de chacun permet de s’entourer correctement afin de mettre toutes les chances de son côté pour concrétiser et réussir son projet.

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