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Principe et fonctionnement d’un crédit immobilier pour un investissement locatif
Peu d’aspirants acquéreurs ayant la trésorerie nécessaire pour acheter un bien immobilier au comptant, la plupart des transactions sont concrétisées à l’aide d’un crédit, qu’il soit partiel ou total.
Le crédit immobilier représente le prêt d’argent octroyé par une banque ou un organisme de crédit, qu’on appelle « créancier », à une personne qui en fait la demande, appelée « emprunteur ».
Le créancier prête un montant donné (le capital) à l’emprunteur en échange d’une rémunération donnée (les intérêts) et limite au maximum son exposition au risque par l’intermédiaire d’une assurance emprunteur et d’une garantie.
Le capital prêté à l’emprunteur par le créancier dépend notamment du montant total du projet immobilier et de l’apport personnel de l’investisseur. Prenons l’exemple suivant :
- vous souhaitez réaliser un investissement locatif d’un montant total de 220’000€,
- vous avez 40’000€ d’épargne que vous investissez directement dans le projet,
- vous cherchez donc à obtenir un financement de 180’000€ auprès d’un établissement bancaire ou d’un organisme de crédit.
Le crédit le plus le plus couramment utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier est le prêt bancaire amortissable. Pour comprendre ce qu’est un prêt amortissable, continuons avec notre exemple :
- vous obtenez un financement de 180’000€ via un prêt amortissable d’une durée de 20 ans sans franchise avec un taux d’intérêt de 2,00% et un taux d’assurance de 0,30% ;
- afin de rembourser votre crédit, vous allez verser tous les mois à la banque une somme de 956€, appelée « mensualité » ;
- la mensualité est composée d’intérêts, de frais d’assurance emprunteur et d’une partie du capital emprunté, qui est ainsi amorti progressivement, d’où le nom de prêt amortissable ;
- la mensualité est donc le paiement échelonné sur la durée de l’emprunt qui vous permet de rembourser petit à petit le capital emprunté tout en rémunérant l’organisme prêteur.
Après la lecture de cet article, les notions abordées ci-dessus comme l’apport, la mensualité, les intérêts, l’assurance, le capital ou encore la durée de l’emprunt n’auront plus aucun secret pour vous et vous maîtriserez le fonctionnement d’un crédit immobilier, élément clé de tout investissement immobilier locatif.
Quels sont les paramètres d’un crédit immobilier pour un investissement locatif ?
L’apport personnel
L’apport personnel est la somme d’argent allouée directement par l’investisseur à son projet. Le prêt bancaire vient compléter cet apport afin que le projet puisse être entièrement financé.
L’apport est un sujet controversé qui fait régulièrement débat. On entend souvent qu’il ne faut pas faire d’apport lors d’un investissement immobilier locatif et que les banques prêtent sans apport. Quel est l’intérêt de minimiser l’apport et qu’en est-il réellement actuellement ?
Pourquoi minimiser l’apport ?
Une première raison de minimiser l’apport est évidemment l’absence d’une trésorerie personnelle suffisante pour réaliser un apport conséquent. Les sommes engagées lors d’un achat immobilier sont relativement importantes et un apport de seulement 10% représente généralement plusieurs dizaines de milliers d’euros, une somme que tous les foyers n’ont pas nécessairement à leur disposition.
Une seconde raison de minimiser l’apport est l’importance d’avoir une épargne de sécurité pour réaliser sereinement un investissement locatif. Des aléas peuvent survenir, notamment lors de la mise en route du projet, et il ne faudrait pas se retrouver dans une situation délicate dès le début. On entend souvent qu’il faut avoir l’équivalent de trois à douze mois de dépenses en épargne de précaution. C’est une bonne fourchette bien qu’il n’y ait pas de règle à ce sujet. Tout dépend de l’appétence au risque et du mode de gestion de chaque investisseur.
Une troisième raison de minimiser l’apport découle directement de l’intérêt de recourir au crédit lors d’un achat immobilier. Considérons que le bien immobilier pris en exemple précédemment produit des revenus locatifs bruts de 11’000€ par an. Si l’investisseur achète le bien au comptant, ses revenus locatifs bruts ne représentent que 5,00% (11’000 / 220’000) de l’investissement total. En revanche, si l’investisseur finance lui-même la moitié du projet et emprunte l’autre moitié, ses revenus locatifs bruts représentent alors 10,00% (11’000 / 110’000) de l’investissement total. Encore mieux, si l’investisseur n’apporte que les 40’000€ de notre exemple précédent et emprunte les 180’000€ restants, ses revenus locatifs bruts représentent désormais 27,50% de l’investissement total ! On touche ici du doigt un des principaux avantages de l’investissement locatif financé par un crédit immobilier : l’effet de levier.
Toutefois, il faut garder à l’esprit que la réalisation d’un apport joue énormément en faveur de la demande de financement. En effet, l’apport est vu très positivement par les établissements bancaires et organismes de crédit car cela démontre la capacité de l’investisseur à épargner mais également son souhait de s’impliquer financièrement dans le projet. En outre, cela permet non seulement d’obtenir un crédit plus facilement mais cela conduit aussi généralement à des conditions de prêt autrement plus attractives.
Peut-on emprunter sans apport ?
Dans les années d’euphorie des crédits immobiliers entre 2016 et 2018, il était en effet possible d’emprunter la totalité du montant d’un projet et la plupart des financements se faisaient alors sans apport ou avec un apport très faible.
Lorsqu’il n’y a pas d’apport, on parle couramment de financement à 110% car la banque finance non seulement l’intégralité du montant de l’acquisition mais aussi environ 10% supplémentaires qui correspondent en moyenne aux coûts annexes (frais d’acquisition, frais de dossier ou encore frais de garantie).
Cependant, ces dernières années, les conditions pour obtenir un crédit immobilier se sont resserrées et, selon un rapport du 1er semestre 2022 de Century 21, l’apport moyen se situe aujourd’hui aux alentours de 21% du montant du projet.
Le graphique ci-dessous, extrait du rapport de Century 21, montre l’évolution de l’apport personnel nécessaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en France (montant du crédit obtenu pour une mensualité de 1’000€ sur une durée de 20 ans) :
Pour encore mieux comprendre la notion d’apport, il est nécessaire de s’attarder sur l’intérêt de l’apport pour la banque et son impact sur le risque qu’elle prend lors d’un crédit immobilier.
Quelles conséquences pour le créancier ?
Lorsqu’une banque prête de l’argent à un investisseur, elle mise sur sa solvabilité personnelle et sur la solidité de son projet immobilier. Néanmoins, afin d’assurer ses arrières, la banque impose également la mise en place d’une garantie qui lui permet de prendre possession du bien concerné si jamais l’emprunteur ne rembourse pas son crédit. Elle pourra ainsi revendre le bien et recouvrer les sommes encore dues par l’investisseur.
Pour comprendre comment le montant de l’apport influe sur le risque supporté par la banque, reprenons l’exemple précédent d’un projet dont le montant total s’élève à 220’000€, soit 200’000€ pour le bien immobilier lui-même et 20’000€ pour les frais annexes.
Dans un premier temps, on considère à nouveau que l’apport personnel de l’investisseur s’élève à 40’000€ et que l’emprunt octroyé par la banque s’élève à 180’000€. Si le prix payé pour le bien est égal à sa valeur de marché, alors la banque détient en garantie un bien valorisé à 200’000€ alors que l’investisseur n’a emprunté que 180’000€. Le taux de couverture de la banque s’élève donc à 111,11% (200’000 / 180’000), ce qui la protège entièrement en cas de défaut de l’emprunteur et de léger retournement du marché immobilier.
Dans un second temps, on considère que l’apport personnel de l’investisseur est nul et que l’emprunt octroyé par la banque s’élève à 220’000€. Si le prix payé pour le bien est égal à sa valeur de marché, alors la banque détient en garantie un bien valorisé à 200’000€ mais l’investisseur a emprunté 220’000€. Le taux de couverture de la banque s’élève donc à 90,91% (200’000 / 220’000), ce qui ne la protège pas entièrement en cas de défaut de l’emprunteur, et encore moins en cas de léger retournement du marché immobilier.
Ainsi, lorsque l’apport est faible voire nul, le risque que la banque ne recouvre pas l’intégralité du capital de l’emprunt est beaucoup plus important. L’intérêt de la banque est donc d’avoir en garantie un actif dont la valeur dépasse le capital dû par l’investisseur. C’est pourquoi les banques demandent généralement un apport qui couvre au minimum les frais annexes à l’acquisition.
Le montant de l’emprunt
Le montant de l’emprunt est égal à la différence entre le montant total du projet et l’apport personnel réalisé par l’investisseur. Il s’agit de la somme devant être financée par un tiers afin de pouvoir concrétiser le projet. Cependant, le montant de l’emprunt est limité et plafonné par la capacité d’emprunt de l’investisseur.
La capacité d’emprunt, aussi appelée capacité d’endettement, est la somme qu’un investisseur peut emprunter à crédit sous le respect de règles très précises relatives à sa situation personnelle, professionnelle et financière.
En effet, il a fallu mettre en place une réglementation pour limiter le montant total qu’une personne peut emprunter afin de réduire les risques de faillite personnelle et s’assurer que le remboursement des crédits puisse être réalisé. Ces règles ont été mises en place par les différents organismes et autorités de direction de l’économie et de la finance et elles ont notamment été revues courant 2021 suite à des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le HCSF est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble afin d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.
Le montant de l’emprunt est parfois réparti en plusieurs crédits, notamment lorsqu’une partie de l’emprunt vise à financer des travaux de rénovation. En effet, le financement des travaux est souvent séparé du financement de l’acquisition du bien, avec un prêt de plus courte durée et aux intérêts plus élevés.
Dans ce cas, le créancier procède au « lissage » des crédits. C’est une technique très utilisée par les organismes prêteurs qui consiste à adapter dans le temps la mensualité de chaque crédit afin que la mensualité totale soit constante sur toute la durée du financement. Ainsi l’emprunteur bénéficie d’une mensualité globale fixe et adaptée à sa capacité d’endettement.
La durée de l’emprunt
La durée de l’emprunt correspond à la période sur laquelle le crédit immobilier est amorti et pendant laquelle l’investisseur doit verser des mensualités au créancier.
La plupart des crédits immobiliers ont une durée allant de 15 à 25 ans. Selon le rapport de Century 21 cité précédemment, la durée d’emprunt moyenne s’élève à 21,40 années.
Toutes autres choses égales par ailleurs, une durée plus longue s’accompagne de mensualités plus faibles et, inversement, une durée plus courte s’accompagne de mensualités plus élevées. En effet, lorsque le crédit est plus long, le nombre de mensualités est plus important, ce qui réduit naturellement le montant de chacune d’entre elles, et inversement.
De même, toutes autres choses égales par ailleurs, une durée plus longue entraine un montant total d’intérêts plus important et, inversement, une durée plus courte entraine un montant total d’intérêts moins important. En effet, lorsque le crédit est plus long, le capital est amorti moins rapidement, ce qui augmente naturellement le montant total des intérêts versés, et inversement.
Le taux de l’emprunt
Le taux de l’emprunt, aussi appelé taux d’intérêt ou taux nominal, est le pourcentage prévu pour la rémunération du créancier. Bien qu’indiqué sur une périodicité annuelle, il est généralement prélevé mensuellement.
Il dépend des caractéristiques du projet, de la situation de l’emprunteur, du montant du crédit, de la durée de l’emprunt et de la conjoncture. En effet, les taux d’intérêt proposés par les banques varient dans le temps en fonction de l’économie et des marchés financiers.
Dans la majeure partie des cas, le taux d’intérêt est figé dès le départ pour toute la durée de l’emprunt : on parle alors de « taux fixe ». C’est notamment un avantage quand les taux d’intérêt sont bas, ce qui est actuellement le cas par rapport aux dernières décennies.
Cependant, dans certains cas, la banque peut proposer ce qu’on appelle un « taux variable » qui évolue au cours de l’emprunt et dépend des variations observées sur les marchés financiers.
Le taux de l’assurance
Le taux de l’assurance est le pourcentage prévu pour la rémunération de l’assureur. Bien qu’indiqué sur une périodicité annuelle, il est généralement prélevé mensuellement.
Il dépend des caractéristiques du projet, de l’âge et la santé de l’emprunteur, du montant du crédit et de la durée de l’emprunt.
Les établissements bancaires qui structurent les crédits immobiliers ont aussi généralement leur propre service d’assurance. Elle sera très souvent proposée et parfois quasiment imposée. Cependant, rien n’oblige l’emprunteur à souscrire à l’assurance de la banque, et il est tout à fait possible de se tourner vers des organismes externes, qui sont souvent bien moins chers.
Les pénalités de remboursement anticipé
Lorsqu’on rembourse un crédit avant la fin de la durée prévue, on parle alors de remboursement anticipé. Cela peut par exemple avoir lieu lorsqu’on revend un bien immobilier avant la fin du crédit qui s’y rapporte ou lorsqu’on a suffisamment d’épargne pour solder le capital restant dû.
Dans ce cas, le créancier peut appliquer des frais appelés « pénalités de remboursement anticipé » ou « indemnités de remboursement anticipé ». C’est un élément parfois oublié ou mis de côté lors des négociations relatives aux conditions du financement, à tort.
En effet, l’impact peut s’avérer substantiel, notamment si le remboursement anticipé a lieu tôt dans la vie de l’emprunt. Et pour cause, ces frais sont calculés soit en pourcentage du capital restant à rembourser soit en nombre de mois d’intérêts.
Toutefois, le montant des pénalités que l’organisme prêteur peut exiger est encadré par le code de la consommation et ne peut dépasser les plafonds suivants :
- l’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
- l’équivalent de 3,00% du capital restant dû avant le remboursement par anticipation.
Vous pouvez estimer facilement ces frais à l’aide de notre simulateur de financement en indiquant une durée de simulation inférieure à la durée de l’emprunt.
La franchise
La franchise correspond à la période pendant laquelle un emprunteur ne rembourse pas son crédit, de manière partielle ou totale.
Lorsque la franchise est partielle, les intérêts et l’assurance sont versés mais le capital n’est pas amorti.
Lorsque la franchise est totale, ni les intérêts ni le capital ne sont versés, seule l’assurance l’est.
Ce dernier type de franchise est naturellement plus difficile à obtenir lors des négociations et il existe deux cas :
- « sans réintégration des intérêts », c’est-à-dire que les intérêts dus s’accumulent et sont versés en une seule fois à la fin de la période de franchise ;
- « avec réintégration des intérêts », c’est-à-dire que les intérêts s’ajoutent chaque mois au capital restant dû et entrainent indirectement une augmentation du montant de l’emprunt.
La franchise est un dispositif qui peut s’avérer très pratique dans certaines circonstances. Dans le cas, par exemple, d’un investissement locatif avec réalisation de travaux de rénovation avant la mise en location, cela permet de préserver la trésorerie de l’investisseur qui ne perçoit pas encore de loyer.
La période de franchise peut aussi être un moyen, dans une certaine mesure, de générer un excédent de trésorerie au lancement d’un projet. En effet, si ce dispositif continue alors que les premiers loyers commencent à tomber, le cashflow (différence entre les revenus entrants et les charges sortantes) donne la possibilité de constituer un pécule qui pourra servir de coussin de sécurité voire d’apport pour un futur projet.
Toute franchise doit être soigneusement étudiée et analysée car elle engendre évidemment des coûts supplémentaires au niveau du financement.
Quelles sont les données clés d’un crédit immobilier pour un investissement locatif ?
La mensualité du crédit
Comme expliqué précédemment, la mensualité d’un crédit est le montant à verser à la banque tous les mois. Dans le cas d’un prêt amortissable, elle comprend une part d’intérêts, une part d’assurance et une part de capital pour lequel on dira, une fois payé, qu’il est amorti.
Le coût du crédit
Les frais annexes
Le recours au crédit s’accompagne de frais relatifs à sa mise en place. Parmi ces frais, on retrouve notamment les frais de dossier et les frais de garantie, mais aussi des frais de courtage si l’obtention du financement s’est faite par l’intermédiaire d’un courtier.
Le coût de l’assurance
Le coût mensuel de l’assurance est relativement simple à calculer. Il s’obtient de la manière suivante :
Pour obtenir le coût total de l’assurance sur la durée du crédit, il suffit de faire la somme des coûts mensuels de l’assurance.
Dans certains cas, le coût mensuel de l’assurance est calculé sur le capital restant dû au lieu du montant de l’emprunt. Le coût total de l’assurance est alors inférieur et plus représentatif des sommes à assurer, mais cela reste un cas relativement rare malheureusement.
Le coût des intérêts
Les intérêts mensuels dus ne sont pas beaucoup plus compliqués à calculer. Ils s’obtiennent grâce à la formule suivante :
Précisons que le capital restant dû est le capital restant à rembourser avant le versement de la mensualité concernée.
Après avoir calculé le montant des intérêts mensuels dus, on peut en déduire les intérêts mensuels réellement versés, selon qu’il y a une période de franchise ou non.
Dans le cas d’une franchise partielle ou en l’absence de franchise, les intérêts versés sont égaux aux intérêts dus.
Dans le cas d’une franchise totale, les intérêts dus ne sont pas versés durant toute la période de franchise.
Rappelons qu’il y a deux possibilités pour une franchise totale :
- sans réintégration des intérêts au montant du capital emprunté, les intérêts dus s’accumulent et sont versés en une fois avec la mensualité qui suit la période de franchise ;
- avec réintégration des intérêts au montant du capital emprunté, les intérêts s’ajoutent chaque mois au capital restant dû et entraine indirectement une augmentation du montant de l’emprunt et du total des intérêts dus, qui sont ensuite payés tout au long du crédit à la suite de la période de franchise.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le « taux annuel effectif global » souvent appelé par son acronyme TAEG, et anciennement « taux effectif global » (TEG), correspond au coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel. Il comprend le taux d’intérêts, le taux de l’assurance emprunteur et tous les frais annexes liés au financement (frais de dossiers, frais de garantie, etc…).
Ce taux permet notamment de comparer plusieurs offres de financement entre elles.
Le TAEG est plafonné par le taux d’usure. Il s’agit du taux légal maximum que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Il est fixé à la fin de chaque trimestre par la Banque de France pour le trimestre suivant et vise à protéger les emprunteurs d’éventuels abus.
Le graphique de répartition
Dans le cas d’un emprunt de 180’000€ sur une durée de 20 ans avec un taux d’intérêt de 2,00% et un taux d’assurance de 0,30% sans franchise, on obtient le graphique de répartition annuel suivant :
Tout d’abord, on observe que la part d’assurance reste constante dans chaque annuité. En effet, celle-ci est généralement calculée par rapport au montant emprunté, qui n’évolue pas dans le temps.
Ensuite, on remarque que la part des intérêts payés dans chaque annuité diminue au cours du crédit. C’est tout à fait logique dans la mesure où les intérêts sont calculés par rapport au capital restant dû au début de chaque période. Le capital étant amorti et remboursé au fur et à mesure, le capital restant dû diminue, de même que le montant des intérêts annuels.
Enfin, l’annuité étant constante dans le temps, le montant de capital amorti chaque année augmente puisque l’assurance est constante et que les intérêts diminuent.
Le graphique de répartition est très intéressant à analyser car il permet de bien appréhender l’impact de chaque paramètre qui constitue un emprunt et d’observer l’évolution de la répartition des différentes composantes d’une annuité dans le temps.
Le tableau d’amortissement
Qu’il soit annuel ou mensuel, le tableau d’amortissement permet de visualiser l’évolution détaillée d’un financement et d’observer précisément chacune des notions expliquées dans cet article.
Reprenons l’exemple précédent d’un emprunt de 180’000€ sur une durée de 20 ans avec un taux d’intérêt de 2,00% et un taux d’assurance de 0,30% sans franchise, on obtient le tableau d’amortissement suivant :
Dans ce tableau, on retrouve les montants des intérêts dus et payés ainsi que les charges à verser pour l’assurance.
On y observe également l’évolution et la décomposition du montant emprunté :
- le capital initial représente le capital restant dû en début de mois ;
- le capital amorti représente le capital remboursé au cours du mois ;
- le capital amorti cumulé représente le capital remboursé depuis le début du crédit ;
- le capital final représente le capital restant dû en fin de mois et équivaut à la différence entre le capital initial et le capital amorti.
Enfin, ce tableau indique le flux total qui n’est autre que le montant total versé chaque mois par l’investisseur. Ce montant comprend évidemment les mensualités payées mais également les éventuels frais annexes payés en début de crédit ou tout autre montant qui sort de la poche de l’emprunteur pour le crédit considéré.
Conclusion
Non seulement le recours au crédit est indispensable pour la majorité des investisseurs mais il représente également un des principaux atouts de l’investissement immobilier.
La bonne compréhension du fonctionnement, des paramètres et des données clés d’un crédit immobilier est donc primordiale et fait partie du socle de connaissances nécessaires à tout aspirant investisseur.
Dans de prochains articles, nous aborderons plus en détail l’effet de levier et les différents piliers d’enrichissement offerts par l’investissement immobilier locatif. Pour ne rien louper, et si ce n’est pas déjà fait, n’hésitez pas à vous abonner à notre newsletter à l’aide du formulaire situé à la fin de cet article.
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