Qu'est-ce qu'un investissement immobilier locatif ?

Cet article est le premier d’une série de publications ayant pour but de présenter toutes les notions de base de l’investissement immobilier locatif.

Au travers de cette série, vous découvrirez ce qu’est un investissement locatif, les étapes d’un projet, les différentes stratégies locatives possibles, les ratios et indicateurs financiers pertinents, les véritables raisons d’investir dans l’immobilier et bien d’autres sujets indispensables à tous les aspirants investisseurs.

Avant tout, qu’est-ce qu’un investissement ?

Un investissement est une dépense immédiate dont le but est d’augmenter la richesse de celui qui l’engage en ayant, à plus ou moins long terme, un effet quantifiable et positif sur son patrimoine.

Dans la pratique, cela consiste à placer une certaine somme d’argent afin d’en retirer soit des revenus, soit une plus-value, soit les deux.

En effet, selon le type d’investissement réalisé, la nature des bénéfices attendus varie. Prenons quelques exemples pour illustrer cela.

Dans le cas d’un investissement financier en livret d’épargne, comme le livret A ou le livret de développement durable et solidaire, l’investisseur profite uniquement de la génération de revenus sans pouvoir prétendre à une plus-value.

Dans le cas d’un investissement financier en actions, l’investisseur peut bénéficier à la fois de revenus, via les dividendes distribués par les entreprises, et d’une plus-value, via l’éventuelle augmentation du cours des actions.

Dans le cas d’un investissement mobilier en tableaux de maître ou en automobiles de collection, l’investisseur cherche surtout à tirer profit d’une potentielle hausse de leur valeur de marché.

Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, de même que pour un placement en actions, l’investisseur profite non seulement de la génération de revenus, via les loyers versés par le locataire, mais également d’une éventuelle plus-value en cas d’augmentation de la valeur de marché du bien au-delà de son coût de revient.

Dès lors, qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

L’investissement immobilier concerne toute acquisition d’un bien immobilier quelle qu’en soit la raison :

pour l’occuper soi-même : c’est par exemple le cas d’une famille qui achète une maison afin d’y loger ou encore d’une entreprise qui acquiert un entrepôt afin d’y stocker ses marchandises ;
pour le revendre à profit : c’est par exemple le cas d’un marchand de biens qui achète un immeuble en vue de le rénover et de le revendre immédiatement après la fin des travaux ;
pour le mettre en location : c’est par exemple le cas d’une personne qui acquiert un grand appartement dans une ville étudiante pour le mettre en colocation ou un pied d’immeuble en centre-ville pour le louer à un commerce.

Le type de bien pouvant faire l’objet d’un investissement immobilier est relativement varié. Il peut s’agir des biens les plus communs, comme les appartements et les maisons, mais également de biens moins classiques, comme les murs commerciaux, les bureaux, les immeubles de rapport ou encore les places de parking. En outre, ces différents types de bien peuvent être neufs ou anciens lors d’un investissement immobilier.

Enfin, qu’est-ce qu’un investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif concerne l’acquisition de tout bien immobilier pouvant être loué à un tiers.

La nature du projet peut varier selon le type de bien et le souhait de l’investisseur. On dénombre trois grandes catégories : la location résidentielle, la location touristique et la location professionnelle.

Dans le cadre de la location résidentielle, le bien devient la résidence principale ou secondaire du locataire. Il s’y installe afin d’y vivre tout ou partie de l’année. On y retrouve notamment la location longue durée vide ou meublée et la colocation longue durée vide ou meublée.

Dans le cadre de la location touristique, le bien accueille temporairement, souvent à la semaine ou à la nuitée, des personnes de passage pour pour leurs vacances ou pour affaires. On y retrouve notamment la location de meublés de tourisme classiques ou classés et la location de chambres d’hôtes.

Dans le cadre de la location professionnelle, le bien est occupé par une entreprise, qu’il s’agisse d’un commerce, d’une activité artisanale, d’une activité libérale, d’une activité industrielle ou encore d’une activité tertiaire. On y retrouve notamment la location vide ou équipée de murs commerciaux, bureaux, locaux professionnels et locaux industriels.

Lors d’un investissement locatif, la détention peut se faire en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société. Quand l’acquisition est réalisée en nom propre, c’est l’individu qui est lui-même directement propriétaire du bien. En revanche, quand l’acquisition est réalisée par une société, souvent une société civile immobilière (SCI) mais pas uniquement, c’est la société elle-même qui détient le bien. La fiscalité de l’investissement peut s’avérer différente en fonction du mode de détention choisi.

L’investissement locatif peut parfois être motivé par un avantage fiscal. En effet, des dispositifs de défiscalisation existent en France depuis 1984 dans l’immobilier neuf (dispositif Robien, dispositif Scellier, loi Duflot, loi Pinel). De même, certains régimes fiscaux, comme le régime des revenus fonciers, permettent d’imputer une partie de l’éventuel déficit foncier sur les revenus imposables du contribuable, conduisant ainsi à une économie d’impôt sur le revenu, d’autant plus importante que la tranche d’imposition est élevée.

Le fonctionnement d’un investissement locatif

Le but premier de tout investissement immobilier locatif est de percevoir des loyers versés par un tiers en échange de la mise à disposition du bien, quels que soient la nature du projet, le type de bien et la stratégie locative. Ces revenus locatifs constituent l’un des deux piliers d’enrichissement offerts par l’immobilier locatif.

Les conditions et les règles qui lient le propriétaire du bien, appelé bailleur, et l’utilisateur du bien, appelé locataire, sont énoncées par écrit dans un contrat, appelé bail locatif. La nature du bail et les différentes clauses qui le constituent varient selon la stratégie locative et sont majoritairement encadrées par la loi.

Parallèlement à ces recettes locatives, le propriétaire d’un bien immobilier doit faire face à un certain nombre de charges relatives à sa détention. Ces dépenses sont pour partie indépendantes de l’exploitation, et sont donc à acquitter que le bien soit en cours de location ou non, et pour partie dépendantes de l’exploitation du bien.

Parmi les charges indépendantes de l’exploitation, on peut notamment citer la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et d’éventuelles charges de copropriété ne pouvant être récupérées auprès du locataire, si cela est applicable.

Parmi les charges dépendantes de l’exploitation, on peut par exemple mentionner l’assurance garantie loyers impayés (GLI), les charges de copropriété pouvant être récupérées auprès du locataire et les frais de recherche ou de gestion locative, lorsque ces missions sont confiées à un professionnel.

Une partie des charges afférentes à la possession d’un bien immobilier sont récupérables par le propriétaire auprès du locataire car elles bénéficient directement à ce dernier. Ces charges récupérables, également appelées charges locatives, sont fixées par décret et dépendent de la nature du bail, tout comme leur paiement qui peut se faire soit par le versement de provisions sur charges avec régularisation annuelle, soit par le versement d’un forfait sans régularisation ultérieure.

L’éventuelle mensualité du crédit immobilier est une autre dépense à prendre en considération. En effet, dans la plupart des cas, l’acquisition du bien est réalisée à l’aide d’un emprunt. Les loyers perçus permettent alors de rembourser tout ou partie des mensualités du crédit. On parle d’autofinancement lorsque les revenus locatifs couvrent la totalité des mensualités et des charges relatives à l’investissement. Il est avantageux d’atteindre l’autofinancement, notamment pour le bien de sa trésorerie personnelle, mais cela ne doit pas être pour autant un critère de décision, car ce n’est pas forcément une donnée pertinente, comme nous le verrons dans un prochain article dédié aux ratios et indicateurs utiles en investissement immobilier.

L’autre but d’un investissement immobilier locatif est de tirer profit d’une possible hausse du prix du bien lors de la revente de celui-ci. Cette potentielle plus-value constitue l’autre des deux piliers d’enrichissement offerts par l’immobilier locatif.

Lorsque le bien est revendu plus cher qu’il n’a coûté, l’excédent généré est appelé plus-value. À l’inverse, lorsque le bien est revendu moins cher qu’il n’a coûté, le déficit est appelé moins-value. Le montant de la plus-value ou de la moins-value dépend majoritairement du coût de revient du bien par rapport à sa valeur de marché initiale, de la potentielle création de valeur dans le bien par le propriétaire et de l’évolution des prix du marché immobilier local.

Les motivations pour investir dans l’immobilier

Selon une enquête réalisée par l’institut Poll&Roll en mars 2021, 56% des Français sont intéressés par la réalisation d’un investissement immobilier locatif, en tête devant tout autre produit d’investissement.

En effet, acheter de la pierre est le meilleur de tous les investissements selon les répondants :

c’est un placement concret pour 93% des répondants ;
c’est un placement rentable pour 87% des répondants ;
c’est un placement sûr pour 82% des répondants.

En outre, les Français souhaitent réaliser un investissement locatif pour diverses raisons, leur principale motivation étant de :

constituer un patrimoine pour 46% des Français ;
percevoir un revenu complémentaire pour 31% des Français ;
investir dans un placement sûr pour 12% des Français ;
bénéficier d’une défiscalisation pour 11% des Français.

À y regarder de plus près, on remarque que l’objectif final de la plupart des investisseurs est d’améliorer ses revenus personnels, notamment pour la retraite où les revenus baissent d’environ 25% en moyenne, et d’améliorer la situation future de ses descendants, par la transmission des biens immobiliers au moment de la succession. De nobles motivations en somme.

L’envie de réaliser un investissement immobilier sous une forme ou une autre est particulièrement forte chez les 18-34 ans (66% d’entre eux), puis chez les 35-49 ans (59% d’entre eux) et les 50-55 ans (49% d’entre eux).

Les freins pour investir dans l’immobilier

Toujours selon l’enquête réalisée par l’institut Poll&Roll, 79% des répondants estiment que la réalisation d’un investissement locatif est trop compliquée et qu’ils manquent de connaissances pour maîtriser les aspects financiers, légaux, fiscaux, techniques ou pratiques de la démarche.

En outre, les craintes qui reviennent le plus régulièrement parmi les aspirants investisseurs sont :

le manque de connaissances en immobilier locatif ;
la complexité du processus d’investissement ;
le manque de compréhension de la fiscalité immobilière ;
le risque de loyers impayés ;
l’incertitude sur le marché immobilier ;
le risque de ne pas prendre les bonnes décisions.

De même, les questionnements les plus répandus parmi les aspirants investisseurs sont :

Par où dois-je commencer ?
Comment dois-je m’y prendre ?
A qui puis-je faire confiance ?
Quelle stratégie dois-je implémenter ?
Comment calculer la rentabilité de mon projet ?
Combien vais-je gagner ou quel effort d’épargne vais-je devoir faire ?
Comment puis-je sécuriser mon investissement ?

Étonnamment, le principal frein à l’investissement immobilier locatif n’est pas le manque de capacité financière, mais plutôt l’absence de connaissances et compétences spécifiques.

Pourtant, avec la formation adéquate et les outils appropriés, il est tout à fait possible de faire maîtriser et réussir la réalisation de son investissement immobilier tout en se prémunissant contre les mauvais locataires et les travaux surprises.

Conclusion

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier pour le louer à un tiers afin d’en tirer des revenus ainsi qu’une éventuelle plus-value.

Les motivations des investisseurs sont nobles et nombreuses, mais leurs craintes les empêchent souvent d’aller plus loin et de réellement passer à l’action.

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Ainsi le manque de connaissances et de compétences ne sera plus un frein à la concrétisation de tous vos projets d’investissement immobilier.

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